Come calcolare i valori catastali per successione

In questa pagina cercheremo di capire come calcolare i valori catastali da inserire in successione, relativamente ai fabbricati.

Ho preparato inoltre, una piccola applicazione (la trovate in fondo alla pagina), che vi consentirà, partendo dalla rendita catastale, che normalmente viene riportata nella visura catastale, di poter calcolare in automatico il valore.

Come si calcola il valore catastale dei fabbricati

Per poter calcolare le imposte da auto-liquidarsi (imposta ipotecaria e imposta catastale), è necessario ricavare un imponibile, ossia un valore sul quale poi applicare le percentuali d’ imposta.

L’ imponibile, dunque sarà costituito dal valore degli immobili ricadenti in successione (fabbricati e terreni).

In questa pagina, vedremo come calcolare il valore relativamente ai fabbricati.

Determinare il valore di mercato di un fabbricato, per poi inserirlo in successione, non è sempre semplice e poi sarebbe impossibile calcolare un valore univoco.

Per questo motivo, l’ agenzia delle entrate, ci permette di ovviare a queste problematiche, consentendo di inserire in successione il valore catastale.

Il valore catastale, normalmente è più basso di quello reale e viene determinato, con dei calcoli precisi. La base di partenza per determinare il valore catastale è la rendita che troviamo nella visura catastale. Il procedimento di calcolo è il seguente:

Rendita catastale (rivalutata del 5%) x coefficiente moltiplicatore = Valore catastale da inserire in successione

I coefficienti moltiplicatori

I coefficienti moltiplicatori variano a seconda della categoria catastale del fabbricato. Sotto trovate una tabella con i vari coefficienti. Come potrete vedere nella tabella sottostante, i coefficienti sono diversi a seconda della categoria catastale a cui appartengono i fabbricati.

Il coefficiente moltiplicatore 110, viene utilizzato solamente per quei fabbricati adibiti ad abitazione, esclusi gli A10 e per quei fabbricati destinati a pertinenza della prima casa, che possono essere solo i C2, i C6 e i C7.

Vi faccio presente che dal primo gennaio 2014 i fabbricati censiti nelle categorie A1, A8 e A9, non possono più godere dell’ agevolazione prima casa.

Pertanto se state presentando una successione apertasi prima del 2014, eventuali prime case, anche se appartenenti alle categoria catastali A1, A8 e A9 potranno godere comunque dell’ agevolazione.

Se invece state presentando una successione apertasi nel 2014, queste categorie saranno escluse dall’ agevolazione.

I moltiplicatori catastali, visibili nella seguente tabella, sono validi per successioni che si sono aperte a partire dal 3 Ottobre 2006.

Calcolo valori fabbricati

Dopo aver richiesto la visura catastale e dopo essere venuti a conoscenza dei vari moltiplicatori catastali, possiamo passare al calcolo valori fabbricati.

Abbiamo scritto sopra che il valore catastale, si ottiene, rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per il moltiplicatore catastale.

Esempi:

Calcolo valore catastale fabbricato prima casa

Ipotizziamo di dover inserire in successione un fabbricato adibito ad abitazione, per cui uno degli eredi possa usufruire dell’ agevolazione prima casa. Guardando la tabella sopra riportata, vediamo che il moltiplicatore corrispondente è 110.

Supponiamo di avere già richiesto la visura catastale, per cui conosciamo la rendita catastale, che per semplicità, diciamo abbia un valore di euro 1.000.

Abbiamo detto che il valore catastale si ottiene rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per il coefficiente moltiplicatore. Abbiamo tutti gli elementi per poter determinare il valore. Vediamo i vari passaggi che dovremo fare:

Valore della rivalutazione del 5%

1.000 x 0,05 = euro 50,00

Rendita catastale rivalutata

1.000,00 + 50,00 = euro 1.050,00

Calcolo valore catastale

1.050,00 x 110 = Euro 115.500,00

Quindi il valore dell’ abitazione prima casa da noi calcolato, equivale a euro 115.500

Semplifichiamo le cose

Rivalutare del 5% la rendita catastale, o il moltiplicatore non fa cambiare il risultato finale, per cui, visto che la rendita non è sempre la stessa, al contrario del moltiplicatore, conviene rivalutare del 5% il moltiplicatore.

In questo modo possiamo moltiplicare la rendita (non rivalutata) per il moltiplicatore rivalutato. In questo modo otteniamo un coefficiente moltiplicatore sempre fisso, da moltiplicare per la rendita catastale (non rivalutata)

Il coefficiente moltiplicatore 110, rivalutato del 5%, diventa 115,50. Quindi una volta che conosciamo la rendita catastale, presente in visura, non faremo altro che moltiplicare la rendita catastale per il moltiplicatore 115,50. Proviamo a fare il calcolo:

1.000 x 115,50 = Euro 115.500

Quindi, come vedete, rivalutare il moltiplicatore piuttosto che la rendita, ci permette di accelerare il procedimento. La formula che abbiamo scritto sopra:

Rendita catastale (rivalutata del 5%) x coefficiente moltiplicatore = Valore catastale da inserire in successione

Diventa la seguente:

Rendita catastale x coefficiente moltiplicatore (rivalutato del 5%) = Valore catastale da inserire in successione

Il discorso appena fatto vale per tutti i moltiplicatori. Nella tabella precedente trovate tutti i moltiplicatori, rivalutati e non.

Quindi in poche parole, per trovare il valore catastale da inserire in successione, prendiamo la rendita catastale, che troviamo nella visura e la moltiplichiamo per il moltiplicatore rivalutato.

Adesso che abbiamo capito (spero :-), come fare a calcolare i valori catastali dei fabbricati, da inserire in successione, se volete, potete provare ad utilizzare l’ applicativo che vedete sotto, che vi evita di fare calcoli con la calcolatrice.

Come funziona l’ applicativo, nel calcolo dei valori

L’ applicativo permette di calcolare sia i valori dei fabbricati prima casa ed eventuali pertinenze e si ai valori degli altri fabbricati.

Ai fini del calcolo delle imposte in percentuale, il valore del fabbricato prima casa e pertinenze è ininfluente, visto che la prima casa non paga le imposte calcolate attraverso le percentuali, ma sconta i minimi fissi d’ imposta (attualmente 200 euro per imposta ipotecaria e 200 euro per imposta catastale).

Quindi il valore catastale relativo alla prima casa e alle pertinenze, serve solamente per essere inserito nella successione, dopo di che non serve per fare altri calcoli a differenza degli altri fabbricati, che invece scontano le imposte in percentuale del 2% (imposta ipotecaria) e 1% (imposta catastale).

L’ applicativo pertanto è stato pensato soprattutto per il calcolo del valore dei fabbricati che poi dovremo utilizzare per il calcolo delle imposte in percentuale. Per poter calcolare le imposte in percentuale, avremo bisogno di sapere a quanto ammonta il valore globale dei fabbricati non prima casa.

Per ricavare il valore globale dei fabbricati non prima casa, ho dovuto predisporre dei campi, dove inserire il valore di ogni fabbricato.

Per tale motivo all’ inizio del modulo, vi viene chiesto il numero dei fabbricati non prima casa, in modo che siano visualizzati i vari campi dove inserire uno per volta i vari valori calcolati. Il modulo può calcolare la sommatoria dei valori per un numero massimo di dieci fabbricati.

Se dovessero esserci più di dieci fabbricati di cui sommare il valore, sarà necessario appuntarsi su un pezzo di carta il valore della sommatoria dei dieci fabbricati e ricominciare da capo.

Esempio n° 1

Presenza di sola prima casa

Supponiamo di dover inserire in successione, un solo fabbricato di cui si può godere dell’ agevolazione prima casa. Non ci saranno calcoli di imposte in percentuale, in quanto la prima casa paga gli importi fissi, di cui 200 euro per imposta ipotecaria e 200 euro per imposta catastale.

Quindi non dobbiamo fare calcoli.

Ci servirà comunque conoscere il valore catastale da inserire in successione. Il procedimento è il seguente:

1. nel campo “Seleziona il numero di fabbricati (esclusi prima casa)” seleziona il valore 01
2. nel campo “Categ. Catastale” scegli la categoria catastale
3. nel campo “R.C.” inserisci la rendita catastale che trovi in visura (senza rivalutarla del 5%)
4. nel campo “Agev. prima casa?” seleziona il valore “si”
5. inserisci la quota di possesso del de cuius. L’ applicazione propone la quota di 1/1, ossia 100% del de cuius. Se la quota di possesso è diversa da quella proposta, inserisci quella che fa al caso tuo.

Esempio n° 2

Presenza di prima casa con altri tre fabbricati

Supponiamo di dover inserire in successione, un fabbricato prima casa, più altri tre fabbricati. In questo caso le imposte per la prima casa saranno sempre i minimi d’ imposta. sarà comunque necessario calcolare il valore da inserire in successione.

Quindi, prima calcoliamo il valore della prima casa e poi il valore di ogni altro singolo fabbricato e in seguito la loro sommatoria. Il procedimento è il seguente:

Calcolo valore prima casa (uguale all’ esempio precedente)

1. nel campo “Seleziona il numero di fabbricati (esclusi prima casa)” seleziona il valore 03
2. nel campo “Categ. Catastale” scegli la categoria catastale
3. nel campo “R.C.” inserisci la rendita catastale che trovi in visura (senza rivalutarla del 5%)
4. nel campo “Agev. prima casa?” seleziona il valore “si”
5. inserisci la quota di possesso del de cuius. L’ applicazione propone la quota di 1/1, ossia 100% del de cuius. Se la quota di possesso è diversa da quella proposta, inserisci quella che fa al caso tuo.
6. Segnati su un foglietto il valore della prima casa
7. Calcoliamo ora il valore degli altri tre fabbricati
8. nel campo “Categ. Catastale” scegli la categoria catastale del primo fabbricato
9. nel campo “R.C.” inserisci la rendita catastale che trovi in visura (senza rivalutarla del 5%)
10. inserisci la quota di possesso del de cuius. L’ applicazione propone la quota di 1/1, ossia 100% del de cuius. Se la quota di possesso è diversa da quella proposta, inserisci quella che fa al caso tuo.
11. Seleziona il valore ottenuto e con un copia/incolla copia il valore nel campo “Inserisci il valore del fabbricato n° 1”
12. Ripeti lo stesso passaggio per il fabbricato n° 2 e inserisci il suo valore nel campo “Inserisci il valore del fabbricato n° 2”
13. Ripeti lo stesso passaggio per il fabbricato n° 3 e inserisci il suo valore nel campo “Inserisci il valore del fabbricato n° 3”
14. Al termine di queste operazioni avrai, nel campo “Valore complessivo” il valore totale dei tre fabbricati.