Come calcolare i valori dei fabbricati in successione
Calcolo valori fabbricati successione. Vediamo quali calcoli dobbiamo fare.
Come calcolare i valori dei fabbricati in successione
In questa pagina cercherò di spiegarti come puoi calcolare i valori catastali dei fabbricati per poi andare ad inserirli nella dichiarazione di successione.
Calcolare correttamente i valori catastali è alla base per una buona compilazione della dichiarazione di successione.
Ho preparato inoltre, un’ applicazione, (Vedi il pulsante sotto) che ti consentirà, conoscendo la rendita catastale, (la trovi nella visura) e la quota di possesso del de cuius, di poter calcolare in automatico il valore da inserire in successione.
Naturalmente è un’ applicazione che può aiutarti, ma che non deve sostituirsi comunque ai calcoli esatti che poi farai e verificherai.
Un consiglio: non farti prendere dalla fretta!
Quando si è alle prese con una dichiarazione di successione è meglio non farsi prendere dalla fretta di terminare. E’ meglio andarci cauti e verificare i dati inseriti, più volte. Questo vale anche (anzi soprattutto) per i calcoli e le quote del de cuius che andrai a inserire.
Se si sbaglia inserendo la quota, o il valore di un bene immobile son dolori perchè sarà necessario ripresentare la dichiarazione, con conseguente esborso di denaro (i minimi da pagare in questo caso saranno sempre circa 600 euro).
Prenditi il tempo necessario e non farti prendere dalla fretta. Questo è il consiglio che sento di darti.
Leggi questa pagina per capire come effettuare i calcoli. Dopo di che utilizza l’ applicazione gratuita che ho predisposto e che ti permetterà di arrivare ai calcoli esatti dei valori da inserire in successione.
Sotto trovi subito il pulsante che ti porta al’ applicazione per il calcolo dei valori catastali, ma il mio consiglio è quello di leggere ugualmente tutta la pagina e di capire come vengono effettuati i calcoli. Questo, ti consentirà di ridurre gli errori.
Per utilizzare l’ applicazione è necessario essere utenti registrati. La registrazione è gratuita.
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Cosa fa l’ applicazione
- Calcolo del valore catastale
- Calcolo del valore da inserire in successione in base alla quota di possesso del de cuius
- Calcolo valore fabbricati non prima casa
- Calcolo valore fabbricati prima casa
Il software del’ agenzia delle entrate non esegue il calcolo automatico del valore catastale da inserire in successione e quindi questa applicazione può tornarti utile per addivenire proprio a questi valori.
Inserendo la categoria catastale e la rendita che trovate in visura potrete calcolare il valore catastale da inserire in successione.
L’ applicazione calcola il valore anche in base alla quota di possesso del de cuius.
Come procedere per il calcolo del valore catastale dei fabbricati
Per poter calcolare le imposte da auto-liquidarsi (imposta ipotecaria e imposta catastale), è necessario ricavare un imponibile, ossia un valore sul quale poi applicare le percentuali d’ imposta.
L’ imponibile, dunque sarà costituito dal valore degli immobili ricadenti in successione (fabbricati e terreni).
In questa pagina, vedremo come calcolare il valore relativamente ai fabbricati.
Determinare il valore di mercato di un fabbricato, per poi inserirlo in successione, non è sempre semplice e poi sarebbe impossibile calcolare un valore univoco.
Per questo motivo, l’ agenzia delle entrate, ci permette di ovviare a queste problematiche, consentendo di inserire in successione il valore catastale. Un valore certo e unico per tutti che non può essere interpretato e che non può essere frainteso. Utilizzando il valore catastale siamo sicuri che l’ agenzia delle entrate non procederà a un accertamento valori.
Il valore catastale, normalmente è più basso di quello reale e viene determinato, con dei calcoli precisi. La base di partenza per determinare il valore catastale è la rendita che troviamo nella visura catastale. Il procedimento di calcolo è il seguente:
Rendita catastale (rivalutata del 5%) x coefficiente moltiplicatore = Valore catastale da inserire in successione
I coefficienti moltiplicatori
I coefficienti moltiplicatori variano a seconda della categoria catastale del fabbricato. Sotto trovate una tabella con i vari coefficienti. Come potrete vedere nella tabella sottostante, i coefficienti sono diversi a seconda della categoria catastale a cui appartengono i fabbricati.
Il moltiplicatore 110, viene utilizzato solamente per quei fabbricati adibiti ad abitazione, (prima casa) esclusi gli A10 e per quei fabbricati destinati a pertinenza della prima casa, che possono essere solo i C2, i C6 e i C7.
Vi faccio presente che dal primo gennaio 2014 i fabbricati censiti nelle categorie A1, A8 e A9, non possono più godere dell’ agevolazione prima casa.
Pertanto se state presentando una successione apertasi prima del 2014, eventuali prime case, anche se appartenenti alle categoria catastali A1, A8 e A9 potranno godere comunque dell’ agevolazione.
Se invece state presentando una successione apertasi nel 2014, queste categorie saranno escluse dall’ agevolazione.
I moltiplicatori catastali, visibili nella seguente tabella, sono validi per successioni che si sono aperte a partire dal 3 Ottobre 2006.
| Categorie catastali | Moltiplicatori non rivalutati | Moltiplicatori rivalutati del 5% | ||
| Prima casa | Altri fabbricati | Prima casa | Altri fabbricati | |
| Categoria A (esclusi A10) | 110 | 120 | 115,50 | 126 |
| Categoria A10 | 60 | 63 | ||
| Categoria B | 140 | 147 | ||
| Categoria C1 | 40,80 | 42,84 | ||
| Categoria C2, C6, C7 | 110 | 120 | 115,50 | 126 |
| Categoria C3, C4, C5 | 120 | 126 | ||
| Categoria D | 60 | 63 | ||
| Categoria E | 40,80 | 42,84 | ||
Calcolo valori fabbricati
Dopo aver richiesto la visura catastale e dopo essere venuti a conoscenza dei vari moltiplicatori catastali, possiamo passare al calcolo valori fabbricati.
Abbiamo scritto sopra che il valore catastale, si ottiene, rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per il moltiplicatore catastale.
Esempi:
Calcolo valore catastale fabbricato prima casa
Ipotizziamo di dover inserire in successione un fabbricato adibito ad abitazione, per cui uno degli eredi possa usufruire dell’ agevolazione prima casa. Guardando la tabella sopra riportata, vediamo che il moltiplicatore corrispondente è 110.
Supponiamo di avere già richiesto la visura catastale, per cui conosciamo la rendita catastale, che per semplicità, diciamo abbia un valore di euro 1.000.
Abbiamo detto che il valore catastale si ottiene rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per il coefficiente moltiplicatore. Abbiamo tutti gli elementi per poter determinare il valore. Vediamo i vari passaggi che dovremo fare:
Valore della rivalutazione del 5%
1.000 x 0,05 = euro 50,00
Rendita catastale rivalutata
1.000,00 + 50,00 = euro 1.050,00
Calcolo valore catastale
1.050,00 x 110 = Euro 115.500,00
Quindi il valore dell’ abitazione prima casa da noi calcolato, equivale a euro 115.500
Semplifichiamo le cose
Rivalutare del 5% la rendita catastale, o il moltiplicatore non fa cambiare il risultato finale, per cui, visto che la rendita non è sempre la stessa, al contrario del moltiplicatore, conviene rivalutare del 5% il moltiplicatore.
In questo modo possiamo moltiplicare la rendita (non rivalutata) per il moltiplicatore rivalutato. In questo modo otteniamo un coefficiente moltiplicatore sempre fisso, da moltiplicare per la rendita catastale (non rivalutata)
Il coefficiente moltiplicatore 110, rivalutato del 5%, diventa 115,50. Quindi una volta che conosciamo la rendita catastale, presente in visura, non faremo altro che moltiplicare la rendita catastale per il moltiplicatore 115,50. Proviamo a fare il calcolo:
1.000 x 115,50 = Euro 115.500
Quindi, come vedete, rivalutare il moltiplicatore piuttosto che la rendita, ci permette di accelerare il procedimento. La formula che abbiamo scritto sopra:
Rendita catastale (rivalutata del 5%) x coefficiente moltiplicatore = Valore catastale da inserire in successione
Diventa la seguente:
Coefficiente moltiplicatore (rivalutato del 5%) x Rendita catastale = Valore catastale da inserire in successione
Il discorso appena fatto vale per tutti i moltiplicatori. Nella tabella precedente trovate tutti i moltiplicatori, rivalutati e non.
Quindi in poche parole, per trovare il valore catastale da inserire in successione, prendiamo la rendita catastale, che troviamo nella visura e la moltiplichiamo per il moltiplicatore rivalutato.
Adesso che abbiamo capito (spero :-), come fare a calcolare i valori catastali dei fabbricati, da inserire in successione, se volete, potete provare ad utilizzare l’ applicativo che vedete sotto, che vi evita di fare calcoli con la calcolatrice.
Come funziona l’ applicativo, nel calcolo dei valori
L’ applicativo permette di calcolare sia i valori dei fabbricati prima casa ed eventuali pertinenze e si ai valori degli altri fabbricati.
Ai fini del calcolo delle imposte in percentuale, il valore del fabbricato prima casa e pertinenze è ininfluente, visto che la prima casa non paga le imposte calcolate attraverso le percentuali, ma sconta i minimi fissi d’ imposta (attualmente 200 euro per imposta ipotecaria e 200 euro per imposta catastale).
Quindi il valore catastale relativo alla prima casa e alle pertinenze, serve solamente per essere inserito nella successione, dopo di che non serve per fare altri calcoli a differenza degli altri fabbricati, che invece scontano le imposte in percentuale del 2% (imposta ipotecaria) e 1% (imposta catastale).
L’ applicazione pertanto è stata pensata soprattutto per il calcolo del valore dei fabbricati che poi dovremo utilizzare per il calcolo delle imposte in percentuale. Per poter calcolare le imposte in percentuale, avremo bisogno di sapere a quanto ammonta il valore globale dei fabbricati non prima casa.
Per ricavare il valore globale dei fabbricati non prima casa, ho dovuto predisporre dei campi, dove inserire il valore di ogni fabbricato.
Per tale motivo all’ inizio del modulo, vi viene chiesto il numero dei fabbricati non prima casa, in modo che siano visualizzati i vari campi dove inserire uno per volta i vari valori calcolati. Il modulo può calcolare la sommatoria dei valori per un numero massimo di dieci fabbricati.
Se dovessero esserci più di dieci fabbricati di cui sommare il valore, sarà necessario appuntarsi su un pezzo di carta il valore della sommatoria dei dieci fabbricati e ricominciare da capo.
Esempio calcolo valori n° 1
Presenza di sola prima casa
Supponiamo di dover inserire in successione, un solo fabbricato di cui si può godere dell’ agevolazione prima casa. Non ci saranno calcoli di imposte in percentuale, in quanto la prima casa paga gli importi fissi, di cui 200 euro per imposta ipotecaria e 200 euro per imposta catastale.
Quindi non dobbiamo fare calcoli.
Ci servirà comunque conoscere il valore catastale da inserire in successione. Il procedimento è il seguente:
-
- nel campo “Seleziona il numero di fabbricati (esclusi prima casa)” seleziona il valore 01
- nel campo “Categ. Catastale” scegli la categoria catastale
- nel campo “
- nel campo “
- inserisci la quota di possesso del de cuius. L’ applicazione propone la quota di 1/1, ossia 100% del de cuius. Se la quota di possesso è diversa da quella proposta, inserisci quella che fa al caso tuo.
Esempio calcolo valori n° 2
Presenza di prima casa con altri tre fabbricati
Supponiamo di dover inserire in successione, un fabbricato prima casa, più altri tre fabbricati. In questo caso le imposte per la prima casa saranno sempre i minimi d’ imposta. sarà comunque necessario calcolare il valore da inserire in successione.
Quindi, prima calcoliamo il valore della prima casa e poi il valore di ogni altro singolo fabbricato e in seguito la loro sommatoria. Il procedimento è il seguente:
Calcolo valore prima casa (uguale all’ esempio precedente)
- nel campo “Seleziona il numero di fabbricati (esclusi prima casa)” seleziona il valore 03
- nel campo “Categ. Catastale” scegli la categoria catastale
- nel campo “
- nel campo “
- inserisci la quota di possesso del de cuius. L’ applicazione propone la quota di 1/1, ossia 100% del de cuius. Se la quota di possesso è diversa da quella proposta, inserisci quella che fa al caso tuo.
- Segnati su un foglietto il valore della prima casa
- Calcoliamo ora il valore degli altri tre fabbricati
- nel campo “Categ. Catastale” scegli la categoria catastale del primo fabbricato
- nel campo “
- inserisci la quota di possesso del de cuius. L’ applicazione propone la quota di 1/1, ossia 100% del de cuius. Se la quota di possesso è diversa da quella proposta, inserisci quella che fa al caso tuo.
- Seleziona il valore ottenuto e con un copia/incolla copia il valore nel campo “Inserisci il valore del fabbricato n° 1”
- Ripeti lo stesso passaggio per il fabbricato n° 2 e inserisci il suo valore nel campo “Inserisci il valore del fabbricato n° 2”
- Ripeti lo stesso passaggio per il fabbricato n° 3 e inserisci il suo valore nel campo “Inserisci il valore del fabbricato n° 3”
- Al termine di queste operazioni avrai, nel campo “Valore complessivo” il valore totale dei tre fabbricati.
In questi giorni ho lanciato un nuovo servizio professionale, per il calcolo dei valori immobiliari da inserire in successione, che vi da la massima sicurezza su ciò che dovete inserire. Con una minima spesa avrete sicurezza e un report dettagliato con i valori corretti da inserire. Lascio il link sotto, per chi volesse approfittarne…grazie!
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Applicazione gratuita per il calcolo dei valori catastali
Ho preparato una piccola applicazione gratuita, per il calcolo dei valori catastali da inserire in successione. Se volete utilizzarla fate click sul pulsante visibile sotto.
Per utilizzare l’ applicazione sopra citata è necessario registrarsi in maniera gratuita naturalmente.
Se vuoi puoi anche guardare un breve video dove ti spiego come funziona l’ applicazione. Se vuoi passare subito al’ applicativo fai click sul pulsante che vedi sotto.
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ho un D10 in successione. sto facendo la successione da sola con la dichiarazione di successione precompilata messa a disposizione dall’agenzia delle entrate. sono andata a verificare in agenzia se l’inserimento da me effettuato era esatto. mi hanno diviso i valori di tutti gli immobili in quanto il programma della successione precompilata non calcola la comproprietà. per tutti gli immobili tranne che per il D10, che è sempre in comproprietà. secondo lei, devo inserire il valore che mi dà l’applicazione o il valore come se il de cuius fosse unico proprietario valore detto dai dipendenti dell’agenzia?
Ad oggi non leggo alcuna risposta alla mia domanda, voglio comunque ringraziala per le cose utili che pubblica.
Saluti.
Scusami Rosa se ti rispondo in ritardo, ma non sempre riesco a trovare il tempo necessario. Tuttavia credo sia meglio tardi che mai, anche perché potrebbe essere sempre di interesse per qualcun altro. Per quanto riguarda il bene comune non censibile non va inserito in successione in quanto il bene segue sempre l’ immobile principale. Per il lastrico solare che abbia effettivamente un valore e quindi che sia edificabile è necessario inserire il giusto valore. Ora, a mio avviso, dipende un pò dalla tipologia del lastrico solare, ossia se stiamo parlando di una piccola superficie, dalla zona in cui si trova, da quanto volume si può costruire sopra ecc. ecc. Per piccoli lastrici solari, dove ad esempio ci si può costruire un’ abitazione considero un valore a mq simile al’ area edificabile. In altre circostanze, zone di particolare pregio, grandi superfici e mercato particolarmente movimentato potrebbe essere meglio fare delle valutazioni un pò più precise, magari facendo fare una perizia da un tecnico esperto del settore immobiliare. Immagina ad esempio un grande lastrico solare al centro di una grande città, dove sotto abbiamo un centro direzionale, con uffici, studi medici ecc. ecc. e dove si possa costruire un altro piano da adibire sempre a uffici. In questo caso ad esempio bisognerebbe stare attenti e cercare effettivamente di dare il giusto valore, che potrebbe essere determinato ad esempio dal valore di mercato del’ immobile finito meno il costo di costruzione. Ci sono diversi metodi per arrivare a determinare il valore. Ovviamente in alcuni casi bisogna stare più attenti. L’ importante alla fine non credo sia “di non andare incontro ad accertamento immobiliare”, ma nel caso in cui ci si vada, aver comunque inserito il valore corretto, o più vicino ad esso.
Saluti. Nel caso si voglia per mera informazione inserire i dati con un pdf per esempio di come si è calcolato il valore di un f5 (lastrico solare) e/o la presenza di un BCNC partita speciale A nel quadro G8 (altro) come lo si deve impostare?
Per non andare incontro ad accertamento, il metodo più usato in successione per calcolare il lastrico solare?
Grazie.
Buongiorno, avrei bisogno di chiederle una cosa in merito all’inserimento della prima casa in una successione
La casa in questione e’ cointestata al 50% tra il de cuius e il superstite, mi chiedevo se il calcolo giusto da inserire nel campo valore e’ la rendita catastale x 115,5 e se, appunto nel campo valore, devo inserire il prodotto tra rendita catastale e 115,50 intero o a meta’?
Grazie
Ciao Alberto. Il valore che si dichiara in successione è relativo sempre alla quota di possesso del de cuius, per cui in questo caso l’ intero dovrà essere diviso per due. Grazie a te per aver postato. Saluti.
Il valore dell’immobile è diverso se si tratta di prima casa o no. Ok. Ma allora in caso di più eredi, alcuni dei quali beneficiano della prima casa ed altri no, che valore bisogna mettere? Perchè nella sezione fabbricato si può mettere un solo valore, mentre nella sezione “devoluzioni” si può selezionare per singolo erede se usufruisce della prima casa o no.. Ma se io inserisco il valore come prima casa, l’imposta di quegli eredi che non hanno diritto all’agevolazione, sarà sempre calcolata sul valore della prima casa ( inferiore), e non è sbagliato ?
O forse per singolo erede che non ha agevolazione, devo ricalcolare il valore come NON prima casa, e ridurlo per la relativa quota? Da mettere nel campo “Valore” della devoluzione?
Buongiorno, ho letto l’articolo ma ho dei dubbi: in caso di seconde case andate in successione dove gli altri eredi avevano già una quota di possesso del 25%, senza che ci siano ipoteche o debiti di nessun genere, il valore dell’immobile va indicato? Da più parti leggo che va indicata in successione solo la rendita catatastale, ma in fase di invio il sistema mi dice che c’è un errore in quanto manca il campo valore. Inserendo i valori, su 3 immobili fra imposta ipotecaria e imposta catastale, mi chiede di pagare quasi 3 mila euro, a cui si devono aggiungere ancora le volture. È corretta questa cosa?
Salve. Mi risulta che il valore vada sempre indicato in questo caso. La rendita catastale serve per determinare il valore. Certo…è possibile che le imposte arrivino a 3.000 euro. Dipende dal valore dichiarato. Le imposte incidono per il 3% sul valore, a parte quando si chiede l’ agevolazione prima casa che consente di pagare l’ importo fisso di 400 euro.
Ma per successioni apertesi 20/30 anni fa il calcolo non si può fare?
Al momento non è possibile, almeno con questa applicazione. Ne sto preparando un’ altra dove invece sarà possibile effettuare anche questi calcoli. Grazie…saluti