Compilare il quadro B1 del modello 4
Nel quadro B1 vanno inseriti i beni immobili (fabbricati e terreni)
Nel quadro B1 vanno inseriti i beni immobili (fabbricati e terreni)
Compilare il quadro B1 del modello 4 per successione. Siamo arrivati alla parte leggermente più complicata perché qui dovremo fare qualche piccolo calcolo.
In realtà non è cosi complicato, anche se bisognerà fare molta attenzione ai valori inseriti se vogliamo evitare sanzioni, anche salate.
Articolo scritto dal Geometra Pino Caddeo
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Ultimo aggiornamento: Domenica Ottobre 30, 2022 12:58
Per immobili intendiamo sia i fabbricati che i terreni.
Per quanto riguarda i terreni dovremo fare attenzione alla eventuale presenza di aree edificabili.
Le aree edificabili, infatti, non possono essere considerate alla stessa stregua dei terreni agricoli.
Capita molto spesso che aree edificabili, magari al’ interno del’ abitato risultino in catasto come terreni agricoli. Queste aree dovranno essere valutate diversamente rispetto al normale calcolo che applichiamo per i terreni agricoli, perchè in caso contrario si andrebbe a inserire un valore troppo basso rispetto a quello reale, con conseguente rischi di un accertamento valori da parte del’ agenzia delle entrate.
Quindi nel quadro B1 dovremo inserire tutti i fabbricati che rientrano nelle categorie catastali: A, B, C, D e E, i terreni agricoli, le aree edificabili e anche i beni immobili che ricadono nelle categorie catastali F.
In linea di massima, per i fabbricati che sono censiti al catasto urbano e che possiedono una propria rendita catastale, (ricavabile da una semplice visura catastale) per compilare il quadro B1 del modello 4 e inserire il valore corretto bisognerà fare qualche piccolo calcolo per arrivare a determinare il valore catastale da inserire in successione.
Anche per i terreni agricoli si può inserire il valore catastale calcolato in base al reddito dominicale.
Per quanto riguarda i terreni dovremo fare attenzione alla eventuale presenza di aree edificabili.
Le aree edificabili, infatti, non possono essere considerate alla stessa stregua dei terreni agricoli.
Capita molto spesso che aree edificabili, magari al’ interno del’ abitato risultino in catasto come terreni agricoli. Queste aree dovranno essere valutate diversamente rispetto al normale calcolo che applichiamo per i terreni agricoli, perchè in caso contrario si andrebbe a inserire un valore troppo basso rispetto a quello reale, con conseguente rischio di un accertamento valori da parte del’ agenzia delle entrate.
Per le aree edificabili sarà necessario inserire il valore venale in comune commercio che in pratica corrisponde al valore commerciale.
Quindi nel quadro B1 dovremo inserire tutti i fabbricati che rientrano nelle categorie catastali: A, B, C, D e E, i terreni agricoli, le aree edificabili e anche i beni immobili che ricadono nelle categorie catastali F.
Nel fascicolo delle istruzioni del’ agenzia delle entrate si parla di valore venale in comune commercio, per tutti i beni immobili da inserire in successione, piuttosto che di valore catastale.
E’ da sempre cosi in effetti, (O almeno da quando mi occupo di successioni) anche se l’ agenzia delle entrate per evitare contestazioni, accertamenti e quant’ altro accetta come valore minimo quello catastale che tutti sappiamo essere in genere inferiore al valore reale.
A livello di fisco e di controlli se non ci fosse un criterio di calcolo ben determinato, come quello del valore catastale, sarebbe molto complicato sia per il cittadino e sia per l’ agenzia delle entrate calcolare delle basi imponibili certe.
Ecco perchè l’ agenzia delle entrate, consente come valore minimo da inserire in successione, quello determinato tramite la rendita catastale (per i fabbricati) e reddito dominicale (per i terreni agricoli).
In tal modo otteniamo un valore certo e ben determinabile, anche se più basso, che consente al’ agenzia delle entrate un controllo fiscale sulle imposte molto veloce e preciso. Se un utente dovesse inserire un valore più basso di quello catastale scatterebbe l’ accertamento valori.
Nel caso di un accertamento valori l’ agenzia delle entrate non utilizzerà il valore catastale, ma si baserà sui valori di riferimento del mercato immobiliare.
Abbiamo capito che per determinare la maggior parte dei valori da inserire in successione possiamo utilizzare quelli catastali senza correre nessun rischio di accertamento.
Per quei beni privi di rendita catastale (Ad esempio categorie F) quali aree urbane, fabbricati in rovina, fabbricati in corso di costruzione andremo a determinare un valore che sia congruo.
Stessa cosa per le aree edificabili.
Tralasciamo i beni immobili privi di rendita catastale e le aree edificabili per il momento e occupiamoci adesso di quelli che invece ne sono provvisti per capire che tipo di calcolo dobbiamo fare.
Prima di tutto ci servirà la visura catastale.
Al’ interno di questo semplice documento troveremo una grande quantità di dati che ci serviranno, sia per calcolare il valore da inserire in successione e sia per fare una prima verifica sulla quota di possesso del de cuius.
A tal proposito ricordo che non dovremo prendere per oro colato tutto ciò che troviamo in visura catastale, soprattutto per quanto riguarda la quota di possesso del de cuius.
Le quote andrebbero sempre verificate in base al’ atto di acquisto. Questo è sicuramente un argomento molto vasto che non si può affrontare in questa miniguida dedicata alla semplice compilazione del modello 4.
Sotto vediamo un’ immagine che rappresenta il quadro B1 con i vari dati inseriti.
Nel’ esempio che ti ho mostrato sopra abbiamo un quadro B1 al cui interno ricadono un’ abitazione (Catg. A/2) e un’ autorimessa (C/6).
Per queste due unità immobiliari si sta chiedendo l’ agevolazione prima casa.
Come potrai vedere i dati da inserire saranno:
La maggior parte di tutti questi dati potrà essere prelevata dalla visura catastale.
L’ unico dato che non comparirà in visura catastale sarà il valore che dovremo determinare con dei calcoli.
Adesso andremo a vedere come calcolare il valore catastale che abbiamo visto nel’ esempio.
Nel’ immagine cheti ho mostrato sopra c’ è un piccolo errore, ma è voluto. Ora ti spiego…
Si vedono due valori…uno di 126.000 euro e l’ altro di 31.500 euro.
Sotto, nel quadro delle osservazioni c’ è scritto che viene chiesta l’ agevolazione prima casa.
Ebbene, le due cose non sono congruenti perchè i valori non corrispondono a quelli relativi alla prima casa e relative pertinenze.
Ti faccio vedere subito il perché.
CALCOLO VALORE CATASTALE PER ABITAZIONE E PERTINENZA CHE GODONO DI AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
Il valore catastale per prima casa si ottiene cosi:
Rendita catastale rivalutata del 5% per un moltiplicatore di 110
Secondo l’ esempio sarebbe:
1.000 x 1,05% x 110 = 115.500 euro
Questo sarebbe il valore corretto nel caso si stia calcolando il valore catastale di un’ abitazione per la quale si sta chiedendo l’ agevolazione prima casa.
Per la pertinenza il calcolo è lo stesso e quindi avremo:
250 x 1,05% x 110 = 28.875 euro
Quindi i valori corretti nel caso si voglia chiedere l’ agevolazione prima casa saranno quelli che hai appena visto.
CALCOLO VALORE CATASTALE PER ABITAZIONE E PERTINENZA CHE NON GODONO DI AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
Se non si hanno i requisiti per godere del’ agevolazione prima casa, o semplicemente non la si vuole chiedere per qualsiasi motivo il calcolo è sempre lo stesso, ma cambierà il moltiplicatore, il quale non sarà 110 ma 120.
Il calcolo per l’ abitazione sarà il seguente
1.000 x 1,05% x 120 = 126.000,00 euro
Il calcolo per la pertinenza sarà il seguente
250 x 1,05% x 120 = 31.500,00 euro
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