La riforma del catasto passa per l’ Europa
Già…proprio cosi! L’ Europa spinge sul’ adeguamento dei valori catastali
L’ Europa Chiede…l’ Italia risponde?
Riforma catastale e aumento delle rendite…cosa succederà? Staremo a vedere come si comporterà il governo Meloni.
Si parla di riforma catastale già da decenni, quindi svariati governi fa, ma in realtà non si è fatto gran ché in tutti questi anni.
Ora bisognerà capire se l’ Italia risponderà o meno alle richieste europee che a prima vista parrebbero andare verso un aumento delle rendite catastali, al contrario di quello che aveva promesso il penultimo governo Draghi.
Articolo scritto dal Geometra Pino Caddeo
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Ultimo aggiornamento: Sabato Maggio 13, 2023 23:57
Riforma catastale e aumento delle rendite
Si ricomincia a parlare di riforma catastale e questa volta pare sia l’ Europa a smuovere le acque.
L’ Europa chiede e noi dobbiamo rispondere
Ma perché si parla sempre di riforma catastale?
La storia è lunga, però diciamo che la funzione del catasto (attualmente Ufficio del territorio) dovrebbe essere soprattutto quella fiscale.
Come ben si sa, tutte le transazioni, inter vivos o mortis causa prendono come valore di riferimento quello catastale. Anche per le imposte più comuni (Imu, tasi, tari ecc.) i valori sono sempre quelli catastali.
E’ noto ormai che i valori catastali in genere siano notevolmente più bassi di quelli reali di mercato.
Per cui succede che quando utilizziamo questi valori catastali, le imposte vengono versate su valori più bassi rispetto a quelli reali.
L’ Europa in questo senso ci chiede in pratica di aggiornare questi valori.
Valore catastale e reale
Il valore catastale che attualmente utilizziamo sia nelle successioni e sia negli atti di compravendita, si basa su una formula abbastanza nota direi e cioè:
Rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per determinati cmoltiplicatori.
E’ un valore facilmente detemrinabile in quanto abbiamo tutti i dati per poterlo calcolare.
Abbiamo la rendita catastale che troviamo nella visura e abbiamo i moltiplicatori.
Il valore reale, invece, non è mai definibile con questa precisione.
In genere ci si deve appoggiare a professionisti, periti, agenzie immobiliari o chicchessia per venire a capo di un valore più probabile di mercato.
Il discorso vale sia per i fabbricati che per i terreni
Questo discorso vale in genere per tuttii beni immobili denunciati al catasto e che hanno una rendita catastale (fabbricati) o un reddito dominicale (Terreni).
Cosa prevedeva la riforma catastale
Quando si iniziò a parlare di riforma catastale, uno dei primi obiettivi, sarebbe dovuto essere quello di rivedere i parametri per la determinazione della rendita catastale per quanto riguarda i fabbricati, ossia passare dai vani attuali ai metri quadrati.
Come si calcola la rendita catastale
Ci sono voluti parecchi anni per arrivare a determinare la rendita catastale odierna.
Per dirla in maniera molto semplice, in pratica si sono formate delle commissioni provinciali e regionali che con l’ aiuto dei comuni sono riusciti a stabilire dei valori unitari (vani) con i quali, oggi siamo in grado di calcolare la rendita catastale.
Il parametro di riferimento è il vano (la riforma invece dovrebbe prevedere il mq.)
Quindi la rendita catastale, che oggi utilizziamo per determinare il valore catastale si determina nel seguente modo:
N° di vani per valore unitario del vano.
In pratica, in ogni comune si è stabilito un valore per vano, variabile a seconda della classe, che a sua volta dipende da tutta una serie di parametri (zona, grado di finitura del fabbricato, posizione ecc. ecc.).
Chi determina il valore della rendita catastale
Mentre il valore catastale, viene determinato facilmente dal contribuente, la determinazione della rendita catastale, viene calcolata dal professionsita a cui si affida la pratica di accatastamento o variazione catastale (Tecnico abilitato a presentare le pratiche DO.C.FA).
E’ un’ operazione più complessa, in quanto per il suo calcolo bisognerà procedere ad effettuare dei rilievi del fabbricato, disegnare la planimetria (quella che si può richiedere in catasto) per poi determinare il numero dei vani principali (Cucina, letto, soggiorno ecc), degli accessori (che valgono frazioni di vano come il bagno, ripostigli, cantine ecc.), per poi arrivare alla fine ad avere un numero di vani che può essere intero o decimale.
L’ arrotondamento è al mezzo vano, per cui in visura catastale ad esempio, troverai n° vani 6 o 6,5.
Avendo il numero dei vani e relativi valori, (quelli attuali risalgono agli anni ottanta), si arriva facilmente a determinare la rendita catastale di un fabbricato, la cui determinazione spetta sempre al professionista, come ho spiegato sopra.
Il software ministeriale, utilizzato dal professionista è il DO.C.FA (Documenti Catasto Fabbricati). Al’ interno del software si carica la planimetria, si inseriscono informazioni sulla composizione del fabbricato e alla fine si trasmette al’ ufficio del territorio.
Una volta che la pratica di accatastamento viene presentata e approvata nella visura catastale comparirà la rendita che poi verrà utilizzata per il calcolo del valore, rivalutandola del 5% e moltiplicandola per determinati moltiplicatori, che variano a seconda della categoria.
Il valore cosi ottenuto sarà oggetto di imposta a seconda che si parli di un atto di compravendita, una successione ecc.
Questa metodologia di calcolo esiste se non ricordo male dal 1939.
Gli aggiornamenti effettuati nel tempo
la metodologia di calcolo della rendita si è sempre basata sui vani sin dalla nuova costituzione del nuovo catasto edilizio urbano che risale al 1939.
Nel tempo però sono cambiati i moltiplicatori catastali e sono state aggiornati i valori dei vani, per cui oggi ci ritroviamo naturalmente non più con i valori del 1939, ma con quelli degli anni ottanta.
Alla fine degli anni ottanta, infatti c’ è stato l’ ultimo aggiornamento.
Oggi il valore catastale di un’ abitazione si calcola rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per un moltiplicatore, che può essere 110, o 120, a seconda che si intenda chiedere o meno l’ agevolazione prima casa.
Perché è importante la rendita catastale
E’ ovvio che la rendita catastale ha un’ importanza fondamentale, in quanto da essa dipendono i valori catastali e di conseguenza tutte le imposte che si versano.
Ecco perché si parla spesso di riforma del catasto.
Non sarà mica che con questa riforma riforma catastale e aumento delle rendite, verrano aumentati valori catastali e di conseguenza anche le imposte?
L’ ultimo governo che ha affrontato questa problematica e che iniziò una timida bozza di riforma disse che non sarebbe cambiato nulla. Poi di fatto la riforma non ha mai visto la luce e quindi a tutt’ oggi siamo punto e a capo.
Valore catastale e reale
Il valore catastale che attualmente utilizziamo sia nelle successioni e sia negli atti di compravendita, si basa su una formula abbastanza nota direi e cioè:
Rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per determinati coefficienti moltiplicatori.
E’ un valore facilmente determinabile in quanto abbiamo tutti i dati per poterlo calcolare.
Abbiamo la rendita catastale che troviamo nella visura e conosciamo i moltiplicatori.
Il valore reale, invece, non è mai definibile con questa precisione.
In genere ci si deve appoggiare a professionisti, periti, agenzie immobiliari o chicchessia per venire a capo di un valore più probabile di mercato.
Come parametro di riferimento è più giusto il vano o il mq?
Ho scritto sopra, che la rendita catastale che ci ritroviamo in visura, viene determinata dal professionista al momento della presentazione della pratica DO.C.FA presso l’ ufficio del territorio.
In realtà c’ è da aggiungere che l’ ufficio del territorio, ha tempo un anno per confermare o variare questo valore.
La formula è: Rendita Catastale = N° vani per valore unitario vano.
Il valore del vano non dipende dal professionista.
E’ un valore che è stato determinato a suo tempo (anni ottanta), in base a ricerche, studi ecc. ecc. dalle commissioni provinciali e regionali, con l’ ausilio dei comuni.
Quindi i valori dei vani sono sempre fissi e risalgono agli anni ottanta, quando furono effettuati gli aggiornamenti delle rendite catastali.
Il vano e le sue dimensioni
Prima di tutto vorrei specificare che abbiamo vani principali (vani abitabili quali: cucina, pranzo, letto ecc.) e vani accessori (cantine, locali sgombero ecc)
Chiediamoci una cosa: “Il vano principale ha sempre le stesse dimensioni?”
E’ chiaro che non è cosi.
Può esserci un vano di 9 mq. e un altro di 18 mq.
Quindi a parità di vani si potrebbe avere un’ abitazione più o meno ampia.
Potrebbe essere ad esempio che due abitazioni aventi numero uguali di vani, come superficie effettiva una potrebbe essere il doppio del’ altra.
La riforma prevede come parametro di riferimento il mq.
La riforma catastale dovrebbe prendere come parametro di riferimento per il calcolo della consistenza il metro quadrato.
Ora sinceramente devo dire che mi pare più giusto questo parametro rispetto al vano.
Però bisognerà anche capire, se cosi fosse, se ci saranno dei nuovi valori.
Chi sostiene la riforma catastale dice che non cambiera nulla.
Per non cambiare nulla dovrebbero rimanere invariate le rendite catastali.
A me, sinceramente, pare improbabile che non cambi nulla e mi spiego.
In primis se non cambiasse nulla, probabilmente avremo delle disparità di trattamento verso i contribuenti, già come potrebbe essere oggi in realtà.
Perché oggi potrebbero esserci delle disparità tra possessori di case?
In base al discorso fatto sopra, ciò che conta per la determinazione della rendita catastale, conseguente valore e conseguenti imposte da versare sono il numero dei vani di cui un’ abitazione si compone.
Ma se è vero come è vero, che i vani non sono tutti uguali e che uno può avere una superficie di 9 mq. e l’ altro di 18 mq. si capisce subito che qualcosa non va.
E’ vero che quando presentiamo la pratica DO.C.FA. ci sono delle classi di merito da utilizzare in base al’ ampiezza di superficie, numero di bagni, grado di finitura ecc. ecc. ma a mio avviso non bastano per calcolare in maniera precisa la rendita catastale.
Ecco perché credo che sia più corretto utilizzare per il calcolo della rendita catastale il metro quadrato e non il vano.
Attribuendo e utilizzando come valore il metro quadro (d’ altronde è anche quello che si usa in genere nelle normali perizie) la rendita catastale potrebbe essere più consona per quel determinato fabbricato.
Riforma catastale e aumento delle rendite
L’ Europa ci chiede la riforma catastale da cui nascano valori catastali più vicini a quelli di mercato.
Questo significherà metter mano ai parametri di calcolo delle rendite catastali e di conseguenza anche ai valori. Naturalmente se cosi fosse, la mano bisognerà metterla anche al portafoglio.
Una prima timida bozza di riforma si è avuta con i governi precedenti, ma poi tutto è caduto nel vuoto. Ormai se ne parla da vent’ anni. Al’ epoca si diceva che non sarebbe cambiato nulla…ma sarà possibile?
Ora che l’ Europa ci chiede la riforma cosa succederà?
E’ possibile che non cambi nulla?
Sarà possibile che i valori catastali non vengano adeguati?
Io credo di no e per tre motivi
Il primo sarebbe che abitazioni con superfici più ampie e più lussuose continuerebbero a pagare meno (Come succede adesso in pratica).
Il secondo è quello che sarebbe matematicamente impossibile che i valori non cambino, perché se i parametri presi per il calcolo dovessero variare, (da vani a mq) anche i valori dovranno cambiare.
Il terzo è che l’ Europa dice che il valore catastale deve essere uguale a quello reale.
Una riforma catastale, dove si andranno ad inserire i metri quadri per le abitazioni, giocoforza farà cambiare i valori catastali, in più o in meno e siccome non credo che si tenderà ad andare al ribasso, ho l’ impressione che saranno aumentati.
Far aumentare i valori catastali, significa molto semplicemente chiedere più soldi ai contribuenti se le imposte e le tasse dovessero rimanere quelle attuali e quindi anche una bella gatta da pelare per i governi che dovessero affrontare la problematica.
E’ giusto pagare le imposte sul valore reale come chiede l’ Europa?
In teoria credo sarebbe corretto, tuttavia penso anche che bisognerebbe tener conto anche di eventuali cali del mercato e dei prezzi, cosa quest’ ultima avvenuta dal 2008 in poi.
Potrebbero inoltre esserci alcune problematiche.
La prima sarebbe che la determinazione del valore reale non può basarsi su semplici parametri prestabiliti. Ci possiamo avvicinare certo, ma stabilire esattamente un valore di mercato è impossibile.
La seconda problematica? Gli italiani dovrebbero sborsare più soldi per tasse e imposte.
Quindi la proprietà immobiliare privata potrebbe subire un altra batosta e tendere a diminuire.
Già oggi è diminuita notevolmente in quanto possedere una o più abitazioni di proprietà, diventa sempre più complicato.
Differenze tra la riforma prevista da Draghi e quella chiesta dal’ Europa
La riforma prevista dal governo Draghi in teoria non andava ad aumentare ne tasse, ne imposte.
In pratica prevedava:
- Per ogni immobile, oltre alla rendita catastale, anche un valore patrimoniale, nonché una rendita attualizzata in base ai valori di mercato
- Nuovo calcolo delle rendite catastali in base al numero dei vani, superfici, zona, posizione ecc.
- Aggiornamento periodico delle rendite catastali
- Modifica dei valori omi
- Agevolazioni per i fabbricati di interesse storico o artistico
Questa riforma in teoria non avrebbe dovuto far aumentare, ne tasse e ne imposte.
Ora però, la questione sembra diversa, perché l’ Europa dice che i valori catastali devono essere uguali a quelli reali, o comunque credo intendano, almeno avvicinarsi, per cui in questo caso si che cambierebbero tasse e imposte e non sarebbe per difetto.
Quindi ora che succederà?
Che riforma verrà varata eventualmente?
Lo scopriremo nei prossimi mesi? Staremo a vedere.
Altri obblighi europei recenti
E’ noto che l’ Europa, in nome di salvaguardare il clima, ha chiesto degli adeguamenti sulle abitazioni, soprattutto dal punto di vista energetico.
Entro pochi anni si dovrebbero apportare alle abitazioni, (soprattutto quelle più inquinanti) delle modifiche dal punto di vista del consumo energetico, le quali tuttavia non sono a costo zero, anzi…
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