Moltiplicatori catastali e rendita catastale
Vediamo cosa rappresenta la rendita catastale e a cosa servono i moltiplicatori catastali
Da sempre sentiamo parlare di rendita catastale e moltiplicatori catastali. Ma a cosa servono e come sono nati?
Alla base di molte imposte da versare troviamo molto spesso la rendita catastale e i moltiplicatori catastali.
Grazie alla rendita catastale e ai moltiplicatori, riusciamo a determinare il valore imponibile sul quale versare le imposte quando acquistiamo un bene immobile o lo ereditiamo.
Il valore catastale può essere determinato esattamente e senza alcun dubbio, grazie a dei coefficienti e moltiplicatori.
Molto spesso facciamo dei calcoli automatici per determinare un valore sul quale poi si pagano le imposte.
Ad esempio nella dichiarazione di successione per determinare il valore sul quale pagare le imposte, moltiplichiamo la rendita catastale rivalutata del 5% per un moltiplicatore che può variare a seconda della categoria catastale.
Ma perché facciamo questo calcolo?
Lo vediamo in questa pagina.
Articolo scritto dal Geometra Pino Caddeo
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Ultimo aggiornamento: Domenica Aprile 02, 2023 09:56
Valore catastale e valore reale sono la stessa cosa?
In teoria dovrebbero essere uguali o comunque discostarsi leggermente, ma nella realtà non è cosi e sarebbe anche impossibile che lo fosse.
Partendo dal presupposto che le imposte si dovrebbero pagare su un valore reale, sarebbe comunque abbastanza complicato determinare tale valore se non si utilizzassero dei coefficienti e moltiplicatori certi.
La determinazione del valore reale di un determinato bene immobile non è cosa semplicissima e in genere per arrivare alla sua determinazione si commissiona un perito esperto del mercato immobiliare.
Ci sono tanti modi per provare a determinare il valore di un bene immobile, ma nessuno arriverà a determinare lo stesso dato.
Ti faccio un esempio:
Se facciamo valutare lo stesso appartamento da tre periti diversi, ognuno di loro ci fornirà un valore che si discosterà dagli altri.
Questo perché la perizia è sempre qualcosa influenzata da tanti fattori oggettivi, ma anche soggettivi.
Un bravo perito che conosce il mercato immobiliare e quello delle costruzioni in genere, potrà calcolare sicuramente un valore che tenderà ad avvicinarsi verosimilmente a quello reale, tuttavia non sarà mai un valore certo, ma quello più probabile.
Cosa significa “Valore di un bene immobile”?”
Prima di tutto cerchiamo di capire cosa significa la parola “Valore”.
Quand’ è in genere che parliamo di valore?
Normalmente parliamo di valore quando c’ è uno scambio, una vendita, o un acquisto, a seconda se stiamo comprando o vendendo.
Il valore in parole povere sarebbe la quantità di moneta pagabile, o ottenibile per un determinato bene.
Perché è importante il valore?
Il valore è importante perché in base ad esso paghiamo le tasse e le imposte.
Anche nella dichiarazione di successione non si sfugge a questo ragionamento.
Quali sono le imposte che paghiamo in base al valore di un determinato bene nella dichiarazione di successione?
- Imposta di successione (non sempre si paga e dipende da una serie di fattori)
- Imposta ipotecaria (si paga sempre quando si dichiarano sono beni immobili a parte alcuni rari casi)
- Imposta catastale (si paga sempre quando si dichiarano sono beni immobili a parte alcuni rari casi)
Le tre imposte citate si pagano sempre in base al valore dichiarato nella successione, a parte alcuni casi che ricorrono per alcune agevolazioni (ad esempio agevolazione prima casa)
Il valore pertanto, assume un’ importanza fondamentale sotto diversi aspetti.
E’ importante perché in base ad esso possiamo ottenere una certa quantità di denaro quando vendiamo, ma lo è anche nel caso dovessimo acquistare e infine lo è perché come su scritto su di esso gravano una serie di balzelli che si traducono in tasse e imposte.
I fattori che possono influenzare il valore di un bene immobile
I fattori che possono influenzare il valore di un determinato bene immobile sono tantissimi e non è cosa semplice da raggiungere sicuramente. Per tale motivo è sempre meglio affidarsi agli esperti del settore che conoscono bene il mercato immobiliare.
Il valore di un fabbricato può dipendere da una serie infinità di fattori. Ne elenco giusto qualcuno
- Posizione (Es: centrale o periferica)
- Qualità dei materiali
- Piano
- Classe energetica
- Stato di conservazione del fabbricato
- Dimensioni
- Vista e orientamento
- Presenza di balconi o giardino
Quelli elencati sono solo alcuni degli elementi che vanno valutati quando si deve dare un valore ad un fabbricato
Ma quanti valori, o meglio, metodologie di stima possono esistere?
Per arrivare alla determinazione del valore di un determinato bene immobile possiamo utilizzare diversi metodi di stima, a seconda dei casi.
Non si avrà mai l’ esattezza assoluta e infatti il valore determinato sarà quello più probabile.
Alcune metodologie di stima più conosciute possono essere:
- Valore di mercato per comparazione
- Valore per costo di ricostruzione con deprezzamento
- Valore di trasformazione
- Valore complementare
- Valore di sostituzione
- Valore per capitalizzaizone dei redditi
A prescindere dal motivo per cui dobbiamo determinare il valore di un determinato bene immbole e dalla metodologia estimativa utilizzata, sarà sempre impossibile arrivare a determinare un valore assoluto e preciso, per il semplice fatto che ogni perito utilizzerà valori diversi e sarà sempre influenzato da una certa soggettività.
Ecco perché, si è cercato attraverso il catasto, di determinare, per quanto possibile, dei parametri certi di valutazione su tutto il territorio nazionale, in modo da ottenere dei valori immobiliari imponibili certi, sotto i quali non è possibile scendere. Sto parlando dei valori catastali.
L’ importanza del valore di un bene immobile e nascita del catasto
Abbiamo studiato anche a scuola che fin dai tempi del’ Impero romano, chi più aveva, più pagava e anche oggi in teoria è cosi, anche se non sempre a dire il vero.
Visto che le imposte e le tasse si pagano sul valore di un determinato bene immobile, si capisce che diventa fondamentale arrivare ad esso nella maniera più precisa possibile per evitare ingiustizie e disparità fra i cittadini.
Ecco perché l’ amministrazione finanziaria ha cercato di regolamentare, si può dire da sempre, i valori su cui far pagare le imposte.
Stabilito, come scritto sopra, che determinare il valore esatto di un bene immobile non è cosa semplice per tutta una serie di motivi, è stato necessario utilizzare dei parametri certi (rendita catastale, moltiplicatori e coefficienti di rivalutazione) per arrivare a determinare un valore che si avvicini grosso modo a quello reale.
Ecco quindi che fin dai tempi antichi si è sentito il bisogno di “censire” i beni immobili di proprietà dei cittadini, sui quali far pagare i tributi.
Per fare questo censimento nasce il cosiddetto catasto.
Il catasto (oggi Agenzia delle entrate – ufficio territorio) nasce proprio con scopi fiscali e non per determinare la proprietà, come a volte erroneamente si pensa.
Questo è da tenere bene a mente quando si va a compilare la dichiarazione di successione se non vogliamo incorrere in errori.
Quando nasce il catasto
Non vorrei ripercorrere tutta la storia del catasto, altrimenti la pagina diverrebbe troppo lunga, tuttavia penso sia giusto dare almeno qualche indicazione, giusto per avere qualche nozione.
la prima forma di catasto, probabilmente nasce nel’ evoluta civiltà romana, per poi, nel tempo trasformarsi sino ai giorni nostri nelle forme che conosciamo tutti noi.
Parliamo comunque di Catasto Italiano, dopo l’ unificazione del regno. Delle forme di catasto esistevano anche prima, ma non erano uniformi su tutto il territorio italiano.
Dopo l’ unificazione del’ Italia, si iniziò a parlare di un catasto che fosse lo stesso per tutto il territorio. Nel 1886 con la legge Messedaglia possiamo parlare della nascita del “catasto terreni” e del “catasto edilizio urbano”.
A cosa serviva il catasto
Abbiamo studiato anche a scuola che fin dai tempi del’ Impero romano, chi più aveva, più pagava e anche oggi in teoria è cosi, anche se non sempre a dire il vero.
Visto che le imposte e le tasse si pagano sul valore di un determinato bene immobile, si capisce che diventa fondamentale arrivare ad esso nella maniera più precisa possibile per evitare ingiustizie e disparità fra i cittadini.
Ecco perché l’ amministrazione finanziaria ha cercato di regolamentare, si può dire da sempre, i valori su cui far pagare le imposte.
Stabilito, come scritto sopra, che determinare il valore esatto di un bene immobile non è cosa semplice per tutta una serie di motivi, è stato necessario utilizzare dei parametri certi (rendita catastale, moltiplicatori e coefficienti di rivalutazione) per arrivare a determinare un valore che si avvicini grosso modo a quello reale.
Ecco quindi che fin dai tempi antichi si è sentito il bisogno di “censire” i beni immobili di proprietà dei cittadini, sui quali far pagare i tributi.
Per fare questo censimento nasce il cosiddetto catasto.
Il catasto (oggi Agenzia delle entrate – ufficio territorio) nasce proprio con scopi fiscali e non per determinare la proprietà, come a volte erroneamente si pensa.
Questo è da tenere bene a mente quando si va a compilare la dichiarazione di successione se non vogliamo incorrere in errori.
Perché è importante il valore catastale nella dichiarazione di successione
Il valore catastale in pratica è quel valore minimo sotto il quale non si può scendere senza rischiare un accertamento valori da parte del’ agenzia delle entrate.
E’ un valore fittizio, che viene determinato per i fabbricati in base alla rendita catastale del’ unità immobiliare dichiarata, rivalutata del 5% e moltiplicata per il cosiddetto moltiplicatore, variabile in base alla categoria catastale di appartenenza.
Per i terreni agricoli, invece, utilizziamo il reddito dominicale, rivalutato del 25% e moltiplicato per 90.
Quelli scritti sopra sono i valori validi alla data in cui scrivo questo articolo (02/04/2023) e si utilizzano per successioni apertesi dal 03/10/2006.
Per successioni apertesi prima di tale data si dovranno utilizzare i vecchi moltiplicatori catastali e coefficienti di rivalutazione, nonché in alcuni casi le vecchie rendite catastali antecedenti gli aggiornamenti delle rendite catastali e redditi dominicali.
Cosa c’ è dietro la rendita catastale
L’ elemento base per la determinazione del valore catastale è la rendita catastale.
Abbiamo visto che determinare il valore catastale è abbastanza semplice in quanto dobbiamo compiere qualche operazione elementare per arrivare al suo calcolo.
Per la rendita catastale, invece il discorso è più complesso, anche se di fatto non è un calcolo che deve svolgere l’ utente e il suo valore generalmente lo troviamo nella visura catastale.
Ma cosa rappresenta quel valore denominato “Rendita Catastale” che vediamo scritto nella visura catastale?
Una rendita non è altro che un reddito che un determinato bene può garantirci.
Ora, ci sarebbe anche da discutere su questo fatto, nel senso che non sempre il nostro fabbricato ci da una rendita effettiva e anzi a volte produce delle passività.
Se il fabbricato è locato, allora sono d’ accordo nel dire che produce una rendita, un reddito insomma.
Ma perché si prende a riferimento la rendita catastale?
Si prende a riferimento la rendita catastale perché il valore di un bene immobile può essere collegato strettamente anche in base al reddito/rendita che produce in un anno.
Per cui negli anni l’ amministrazione finanziaria ha creato le condizioni per addivenire a dei valori di rendita. Ovviamente sono stati fatti degli studi per ogni comune d’ Italia, sono state organizzate le commissioni censuarie provinciali e regionali e pian piano si è arrivati a dei valori minimi unitari, ossia le tariffe d’ estimo per vano, mq o mc, a seconda che si stia parlando di fabbricati in categoria A, B, o C, che ci consentono di determinare con precisione la rendita catastale di un determinato immobile sito in un determinato comune e in una determinata zona censuaria.
I valori cosi ottenuti sono da considerarsi i valori minimi da utilizzare nella dichiarazione di successione.
Daltronde è abbastanza noto che tali valori catastali siano più bassi rispetto ai valori in comune commercio.
Gli elementi di riferimento per determinare la Rendita catastale
La rendita catastale dipende da:
- Categoria catastale (Identifica la tipologia di unità immobiliare)
- Classe (Indica il gredo di produttività di reddito del’ unità immobiliare)
- Tariffa di estimo unitaria (Valore della rendita catastale pe unità di misura)
- Consistenza catastale (Indica l’ ampiezza del’ unità immobiliare)
- Zona censuaria (I grandi comuni possono essere divisi in più zone censuarie)
Più semplicemente la rendita catastale si ottiene come di seguito
TARIFFA DI ESTIMO UNITARIA X CONSISTENZA = RENDITA CATASTALE
Ogni fabbricato che sia censito al catasto edilizio urbano avrà una propria categoria catastale e classe di redditività.
Attualmente la rendita catastale viene proposta o variata a seconda che si stia presentando una pratica per la costituzione di una nuova unità immobiliare o per una variazione catastale.
Le pratiche catastali vanno presentate dai tecnici abilitati (Geometri, Ingegneri, Architetti, Agronomi, Periti agrari ecc. ecc.) al’ Agenzia delle entrate – Ufficio Territorio tramite la procedura DO.C.FA (Acronimo di Documenti Catasto fabbricati).
Per cui il proprietario di un immobile non si deve preoccupare preoccupare di fare nessun calcolo. Sarà il proprio tecnico di fiducia che si occuperà di determinare la consistenza e rendita catastale del’ immobile.
Detto cosi sembra abbastanza semplice e in effetti lo è.
Quello che non è stato semplice e che ha richiesto parecchi anni prima di entrare a regime è stato quello di determinare i valori degli estimi regione per regione e comune per comune.
Le categorie catastali e le classi
Per arrivare alla determinazione della rendita catastale è stato necessario stabilire delle categorie categorie catastali.
Le categorie catastali in pratica definiscono la tipologia delle unità immobiliari.
Le categorie catastali sono le seguenti:
TABELLA DELLE CATEGORIE CATASTALI
I – IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA – Gruppo A – B – C
| GRUPPO A | |
| A/1 | Abitazioni di tipo signorile |
| A/2 | Abitazioni di tipo civile |
| A/3 | Abitazioni di tipo economico |
| A/4 | Abitazioni di tipo popolare |
| A/5 | Abitazioni di tipo ultrapopolare |
| A/6 | Abitazioni di tipo rurale |
| A/7 | Abitazioni in villini |
| A/8 | Abitazioni in ville |
| A/9 | Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici |
| A/10 | Uffici e studi privati |
| A/11 | Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi |
| GRUPPO B | |
| B/1 | Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme |
| B/2 | Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro) |
| B/3 | Prigioni e riformatori |
| B/4 | Uffici pubblici |
| B/5 | Scuole e laboratori scientifici |
| B/6 | Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 |
| B/7 | Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto |
| B/8 | Magazzini sotterranei per depositi di derrate |
| GRUPPO C | |
| C/1 | Negozi e botteghe |
| C/2 | Magazzini e locali di deposito |
| C/3 | Laboratori per arti e mestieri |
| C/4 | Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro) |
| C/5 | Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro) |
| C/6 | Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro) |
| C/7 | Tettoie chiuse od aperte |
II – IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE – Gruppo D
| GRUPPO D | |
| D/1 | Opifici |
| D/2 | Alberghi e pensioni (con fine di lucro) |
| D/3 | Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro) |
| D/4 | Case di cura ed ospedali (con fine di lucro) |
| D/5 | Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro) |
| D/6 | Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro) |
| D/7 | Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. |
| D/8 | Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. |
| D/9 | Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio. |
| D/10 | Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole. |
III – IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE – Gruppo E
| GRUPPO E | |
| E/1 | Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei. |
| E/2 | Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio. |
| E/3 | Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche |
| E/4 | Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche. |
| E/5 | Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze. |
| E/6 | Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale |
| E/7 | Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti. |
| E/8 | Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia. |
| E/9 | Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E. |
IV – ENTITA’ URBANE – Gruppo F
| GRUPPO F | |
| F/1 | Area urbana |
| F/2 | Unità collabenti |
| F/3 | Unità in corso di costruzione |
| F/4 | Unità in corso di definizione |
| F/5 | Lastrico solare |
| F/6 | Fabbricato in attesa di dichiarazione |
| F/7 | Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione |
Oltre alle categorie abbiamo anche le classi.
Le classi indicano una minore o maggiore produttività di reddito per l’ unità immobiliare.
Una classe più alta andrà a indicare una maggiore produttività di reddito, per cui ne scaturirà una rendita catastale maggiore e di conseguenza anche un valore più alto e quindi anche imposte più elevate.
Dalla rendita catastale al valore
Abbiamo visto come si calcola la rendita catastale e cosa rappresenta.
In pratica è un valore che l’ agenzia delle entrate – Ufficio territorio attribuisce, o meglio fa attribuire per fini fiscali ad ogni fabbricato, o unità immobiliare, suscettibile di un proprio reddito autonomo.
Da questo reddito, che chiamiamo Rendita catastale andiamo a calcolarci il valore catastale, che poi è quello sul quale si pagano le imposte quando si va ad acquistare un bene immobile, o quando lo si va ad ereditare.
Quindi il fine ultimo è sempre quello di calcolare un valore per il pagamento delle imposte.
Il valore catastale si calcola molto semplicemente rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per un determinato moltiplicatore catastale, che può variare in base alla categoria catastale a cui appartiene l’ unità immobiliare.
La formula è molto semplice:
R.C. x 1,05 x moltiplicatore catastale = Valore catastale
Dove possiamo reperire la rendita catastale?
Ogni fabbricato, o unità immobiliare che sia censita al nuovo catasto edilizio urbano ha la propria rendita catastale che potrai conoscere richiedendo semplicemente una visura catastale.
Dove possiamo reperire i moltiplicatori catastali?
Eccoli qui:
| Categorie catastali | Moltiplicatori non rivalutati | Moltiplicatori rivalutati del 5% | ||
| Prima casa | Altri fabbricati | Prima casa | Altri fabbricati | |
| Categoria A (esclusi A10) | 110 | 120 | 115,50 | 126 |
| Categoria A10 | 60 | 63 | ||
| Categoria B | 140 | 147 | ||
| Categoria C1 | 40,80 | 42,84 | ||
| Categoria C2, C6, C7 | 110 | 120 | 115,50 | 126 |
| Categoria C3, C4, C5 | 120 | 126 | ||
| Categoria D | 60 | 63 | ||
| Categoria E | 40,80 | 42,84 | ||
Questi moltiplicatori sono quelli attuali e validi per successioni apertesi a partire dal 03/10/2006.
Per successioni apertesi prima di tale data è necessario verificare ed utilizzare quelli validi al momento del’ apertura della successione.
I moltiplicatori catastali infatti hanno subito nel tempo delle variazioni.
Proviamo adesso a calcolare il valore catastale di un fabbricato (abitazione non prima casa) da inserire in successione di cui il de cuius aveva una quota di proprietà di 1/2. Supponiamo per semplicità che la rendita catastale sia di 1.000 euro.
Dobbiamo inserire il valore in successione. Come procediamo per il calcolo?
In base a quanto scritto sopra il procedimento sarà il seguente
Calcolo del valore catastale intero
1.000 x 1,05 x 120 = Euro 126.000
I 126.000 euro rappresentano il valore del’ intero fabbricato, ma il de cuius ne aveva la proprietà solamente per 1/2 per cui in successione andremo a inserire la metà del valore, ossia euro 63.000.
Il valore catastale è sempre più basso di quello reale?
In genere il valore catastale di un fabbricato in condizioni di ordinarietà è sempre più basso di quello commerciale.
Potrebbe diventare più alto se intervenissero delle condizioni per le quali il valore commerciale andrebbe a ridursi.
Ad esempio un fabbricato non manutenzionato e lasciato a se stesso potrebbe perdere in poco tempo il suo valore.
Tuttavia in genere si tratta di casi poco frequenti e in genere se il fabbricato mantiene la sua condizione di ordinarietà, il valore commerciale in genere è maggiore di quello catastale.
Alcune applicazione utili per il calcolo dei valori catastali
Su queste pagine puoi trovare alcune applicazioni che ti aiutano a calcolare sia i valori catastali da inserire in successione e sia le imposte in autoliquidazione da versare.
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CHI E’ PINO CADDEO
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