I requisiti per richiedere l’ agevolazione prima casa
Stai compilando una successione e hai un dubbio sul’ agevolazione prima casa? Continua a leggere per dissolverlo!
Scopri tutte le casistiche riguardanti l’ agevolazione prima casa.
Requisiti per richiedere l’agevolazione prima casa: Spesso sono necessari diversi requisiti per richiedere l’ agevolazione prima casa e a volte la normativa in merito tende a essere molto vasta e a volte ingarbugliata. In questa pagina ti spiego con semplicità tutto ciò che devi sapere in materia di successione e agevolazione prima casa. Vedremo la normativa, circolari, sentenze e risoluzioni in merito del’ agenzia delle entrate. Alla fine della lettura sono sicuro che non avrai più nessun dubbio.
Articolo scritto dal Geometra Pino Caddeo
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VUOI SAPERNE DI PIU’?
Ultimo aggiornamento: Sabato Gennaio 15, 2022 08:05
Richiedere l’ agevolazione prima casa con la successione a volte può far sorgere dei dubbi. Ci sono tante casistiche a riguardo e a volte effettivamente non sempre risulta semplice districarsi tra normativa, circolari e risoluzioni del’ agenzia delle entrate.
In questa pagina cercherò di darti tutte le informazioni che ti servono per affrontare con serenità il problema dei requisiti necessari per richiedere l’ agevolazione prima casa in caso di dichiarazione di successione.
Informazioni generali sul’ agevolazione prima casa in successione
Quando all’ interno dell’ asse ereditario vi è un’ abitazione (o anche più di una) che non abbia caratteristiche di lusso e che possa rappresentare la prima casa, anche per uno solo degli eredi si potrà richiedere l’ agevolazione prima casa, sempre che si abbiano determinati requisiti che vedremo da qui in poi..
L’ agevolazione consiste nel pagare l’ imposta ipotecaria e catastale in maniera fissa (euro 200,00 euro) per ciascuna imposta invece che applicare le percentuali, rispettivamente del 2% e 1% sul valore dell’ immobile dichiarto in successione.
Vi ricordo anche, che, in merito ai minimi d’ imposta da pagare bisogna sempre fare riferimento, agli importi che erano in vigore al momento dell’ apertura della successione, ad eccezione di quelle successioni apertesi nel periodo che va dal 25/10/2001 al 03/10/2006, (in pratica il periodo in cui fu abolita l’ imposta di successione) per le quali i minimi d’ imposta da pagare faranno riferimento agli importi in vigore al momento della presentazione e non a quelli vigenti al momento dell’ apertura della successione.
Tra parentesi ricordo che rimangono da pagare sempre le altre imposte e tasse accessorie quali la tassa ipotecaria, l’ imposta di bollo e i tributi speciali.
Prima di continuare vorrei fare una piccola precisazione a seguito di un quesito che mi è stato posto in questi giorni e più precisamente vorrei far presente che sull’ immobile destinato a prima casa e quindi che gode delle agevolazioni le imposte vanno pagate una sola volta da tutti gli eredi compresi anche quelli che non godranno la casa come prima abitazione.
Il quesito che mi è stato posto era più o meno il seguente:
“le imposte agevolate di 200 + 200 euro valgono solo per colui che andrà ad abitare la prima casa? Mentre gli altri eredi che hanno già un’ abitazione pagano le imposte del 2% e 1%?”
A questo quesito rispondo ribadendo che non è necessario andare ad abitare la casa (è sufficiente portare la residenza nel comune) e che è sufficiente che vi sia almeno un erede che ha i requisiti necessari per l’ agevolazione affinché le imposte da pagare siano solo e sempre di 200 + 200 euro.
In pratica gli altri coeredi che non richiedono l’ agevolazione prima casa ne potranno comunque godere indirettamente.
Nessun’ altra imposta va pagata su quel fabbricato. Se mai le imposte del 2% e 1% si pagheranno sugli altri eventuali immobili (terreni o urbani) che non saranno adibiti a prima casa.
Ad esempio è possibile per un erede che gia abbia o che intenda trasferire la residenza nel comune dove si trova la casa per la quale si chiedono le agevolazioni, affittare la casa stessa ad altre persone.
Può godere delle agevolazioni prima casa, l’ erede che pur non trasferendo la residenza appartenga alle forze dell’ ordine (polizia, carabinieri ecc.)
Andiamo adesso ad esaminare i vari requisiti per la richiesta del’ agevolazione prima casa.
Requisiti per godere del’ agevolazione prima casa
1) Il requisito della residenza nel comune
Fatta questa breve precisazione, ricordo che per poter godere dell’ agevolazione sulla prima casa l’ erede deve possedere almeno uno dei seguenti requisiti specifici di seguito elencati:
- essere residente nel comune in cui insiste l’ immobile di cui si chiede l’ agevolazione;
- in caso non si abbia la residenza dichiarare di portarla entro 18 mesi dalla data di apertura della successione (data di morte del de cuius) nel comune in cui insiste l’ immobile per cui si chiede l’ agevolazione prima casa;
- di prestare attività lavorativa nel comune in cui si trova l’ immobile per cui si chiede l’ agevolazione.
I requisiti su citati andranno resi su apposita dichiarazione sostitutiva ai sensi di legge.
Ricordo inoltre che le agevolazioni possono essere richieste solamente per la prima casa. Tutti gli altri immobilli (terreni e urbani) facenti parte dell’ asse ereditario sconteranno le imposte del 2% e del 1%
Alcune eccezioni
- Come scritto nel precedente paragrafo per le forze armate e di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune. Il soggetto appartenente alle forze armate o di polizia nella richiesta dichiarerà appunto di farne parte.
- Per i cittadini italiani che risultano residenti al’ estero e che siano iscritti al’ AIRE (associazione italiana residenti al’ estero) dovrà trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano. Anche in questo caso il soggetto AIRE farà menzione
Cosa significa “prima casa posseduta sul territorio italiano?” Significa che il soggetto AIRE non avrà l’ obbligo di portare la residenza nel comune dove si trova l’ abitazione per cui si chiede l’ agevolazione, ma potrà trasferirisi in qualsiasi comune del territorio italiano.
I cinque punti appena citati fanno parte, dunque, del primo requisito per cui nella richiesta del’ agevolazione prima casa bisognerà fare riferimento soltanto ad uno di essi in quanto uno esclude l’ altro.
Esempio di richiesta agevolazione prima casa relativamente al primo requisito
La sottoscritta
– ROSSI FRANCESCA, nata a Roma (RM) il giorno 2 dicembre 1945 e residente in Roma (RM), Via Roma 1, CAP 08016, codice fiscale RSSMRA45T42H501L,
C H I E D E
di avvalersi dell’agevolazione fiscale prevista dall’articolo 69, comma 3, della Legge n. 342 del 2000, consistente nell’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa per il seguente immobile ad uso abitativo, compreso nell’asse ereditario di ROSSI MARIO, codice fiscale RSSMRA20M12H501D
– Comune di ROMA (RM), Via Roma 1, censito catastalmente al foglio 100, n. 1000, sub. 1, indicato al modulo 1, rigo 1 del quadro EC
indicato nel Quadro fabbricati della dichiarazione di successione sopracitata per un valore pari a Euro 115.500,00, ed a tal fine,
A TAL FINE DICHIARA
- di essere residente nel Comune di ROMA,
- oppure: di svolgere la propria attività lavorativa nel Comune di ROMA,
- oppure: di voler stabilire entro diciotto mesi dall’apertura della successione la residenza nel Comune di ROMA,
- oppure per un soggetto che fa parte delle forze armate o di polizia: di far parte delle forze armate e di polizia e di essere in servizio presso ecc. ecc.
- oppure ancora per un soggetto AIRE: Dichiaro di essere cittadino italiano residente al’ estero.
Abbiamo visto il primo requisito che bisogna possedere per poter richiedere l’ agevolazione prima casa con la successione, ossia avere o portare la residenza nel comune in cui si trova l’ immobile.
Oppure è sufficiente avere l’ attvità lavorativa nel comune in cui si trova l’ immobile.
Infine abbiamo visto alcune eccezioni riguardanti gli italiani residenti al’ estero o i soggetti che fanno parte delle forze armate o di polizia.
Andiamo ora a vedere il secondo requisito, ossia quello di non possedere altre abitazioni a titolo esclusivo nel territorio del comune in cui ricade l’ immobile per il quale si vuole chiedere l’ agevolazione prima casa.
2) Il requisito della non titolarità esclusiva
Un altro requisito molto importante da possedere è quello della non titolarità esclusiva di altre abitazioni sul territorio del comune dove ricade l’ immobile per il quale vorremo chiedere l’ agevolazione.
Il soggetto che chiede l’ agevolazione prima casa in successione non dovrà essere titolare esclusivo oppure in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso/abitazione nel territorio del comune dove si trova l’ immobile per il quale si vogliono chiedere le agevolazioni.
Alcuni casi da chiarire
La nuda proprietà e l’ agevolazione prima casa
Come avrete visto rimane fuori dai diritti su citati la nuda proprietà.
Per cui se siamo titolari di questo diritto reale su un’ abitazione, anche al 100%, possiamo chiedere l’ agevolazione prima casa, per il motivo che avere la nuda proprietà al 100% non significa avere il possesso esclusivo.
Cessione del’ abitazione avuta con l’ agevolazione prima casa entro i dodici mesi dal nuovo acquisto
Facendo riferimento al primo paragrafo dove si specifica che bisogna possedere il requisito della non titolarità esclusiva di altre abitazioni, specifico che non rientra tra queste l’ abitazione acquistata precedentemente con agevolazione prima casa e che ci impegnamo a cedere entro dodici mesi dal nuovo acquisto.
In poche parole…se nello stesso territorio del comune siamo già in possesso di un’ abitazione che abbiamo acquistato con l’ agevolazione prima casa, possiamo ancora essere in grado di usufruirne nuovamente. Ad una condizione però, e cioè che questa casa di cui siamo già in possesso venga ceduta entro dodici mesi dal nuovo acquisto.
Questo vale solo se la casa che ci impegniamo a cedere sia stata acquisita con la richiesta di agevolazione prima casa.
Il coniuge in comunione dei beni col de cuius che eredita la quota del 50% di due abitazioni
Sopra, al punto 2 ho scritto: “Il soggetto che chiede l’ agevolazione prima casa in successione non dovrà essere titolare esclusivo oppure in comunione con il coniuge, (per la quota totale del 100%) di diritti di proprietà, usufrutto, uso/abitazione nel territorio del comune dove si trova l’ immobile per il quale si vogliono chiedere le agevolazioni.”
Un altro caso che spesso porta dei dubbi sui requisiti per richiedere l’ agevolazione prima casa in caso di dichiarazione di successione è quello dei due coniugi in comunione dei beni di cui uno diviene il de cuius.
Il coniuge superstite in effetti potrebbe porsi il dubbio: Ma io, avendo tutti gli altri requisiti, posso chiedere l’ agevolazione per la prima casa visto che non sono titolare esclusivo, ma sono comunque proprietario/a per il 50% in comunione col coniuge?
E’ un dubbio che si può avere giusto? Visto che il requisito è quello di non avere in comunione col coniuge la quota del 100%. Però è un dubbio che dissolviamo subito in quanto in questo specifico caso subito dopo la morte del coniuge, la comunione dei beni si scioglie per effetto della morte stessa.
Sciogliendosi la comunione il coniuge superstite sarà proprietario solamente del 50%, quindi non avrà la proprietà esclusiva. Inoltre si potrà tranquillamente dichiarare di non essere proprietari neppure per quote con il coniuge ormai defunto.
Abitazione inidonea e agevolazione prima casa
E’ possibile richiedere l’ agevolazione prima casa per un erede o chiamato al’ eredità che sia in possesso esclusivo di altra abitazione (ritenuta dallo stesso inidonea al’ abitazione per la propria famiglia) nello stesso territorio del comune dove ricade l’ immobile per il quale si vogliono chiedere le agevolazioni?
Qui siamo un pò nei casi limite direi, anche se, ci sono state diverse sentenze della cassazione che hanno aperto a questa possibilità. L’ agenzia delle entrate tuttavia non vede di buon occhio questa circostanza, per cui per il momento non si può fare un’ analisi precisa.
L’ agenzia delle entrate dovrebbe comunque concordare eventualmentetende se l’ immobile di cui si è già possessori sia ad esempio inagibile e quindi non fruibile a tutti gli effetti.
Questo però è un caso particolare per cui consiglio di parlarne in una situazione simile con l’ agenzia delle entrate.
Bene…abbiamo visto anche il secondo requisito necessario ai fini di poter richiedere le agevolazioni prima casa. E abbiamo visto anche qualche casistica in merito.
Adesso vediamo il requisito n° 3, ossia quello di non aver goduto precedentemente del’ agevolazione.
3) Il requisito di non aver già goduto del’ agevolazione prima casa.
Il soggetto che intende richiedere l’ agevolazione prima casa non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione col coniuge su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su altra casa, acquistata anche dal coniuge in comunione legale usufruendo del’ agevolazione prima casa.
1) Rimane valida la possibilità di cedere l’ immobile preposseduto e per il quale si è goduto già del’ agevolazione prima casa entro i docici mesi dal nuovo acquisto.
Il requisito n° 3 è abbastanza chiaro. Fondamentalmente non bisogna aver goduto in precedenza del’ agevolazione prima casa per un acquisto.
Si parla di acquisto a titolo oneroso e non di un passaggio a titolo gratuito. Questo significa che se abbiamo usufruito del’ agevolazione prima casa per comprare un’ abitazione non potremo richiederla una seconda volta in nessun caso (rimane valido quanto scritto sopra al punto 1).
Ma se l’ agevolazione l’ abbiamo chiesta per un’ abitazione proveniente da una successione, quindi un passaggio a titolo gratuito potremo chiederla nuovamente.
Agevolazione prima casa col D.L. sostegni bis 2021
Questa agevolazione per la prima casa vi dico subito che non riguarda la dichiarazione di successione, comunque ritengo utile, vista l’ importanza, darle menzione.
L’ art. 64 del D.L. sostegni bis 2021 prevede di poter richiedere l’ agevolazione prima casa, in caso di nuovo acquisto, da parte di persone che non abbiano ancora compiuto i 36 anni e con ISEE entro i 40.000 euro. L’ atto di acquisto dovrà essere stipulato entro il 30 giugno 2022. Al momento in cui scrivo, sembra esserci la possibilità di una proroga sino a tutto dicembre 2022. Si vedrà…
L’ esenzione riguarda l’imposta di registro, e delle imposte ipotecaria e catastale.
Per chi fosse interessato consiglio di informarsi presso l’ agenzia delle entrate o meglio ancora presso il proprio notaio di fiducia.
Le categorie catastali degli immobili per poter usufruire del’ agevolazione prima casa
Tutto ciò che fin’ ora ho scritto naturalmente si riferisce agli immobili abitativi non di lusso e che rientrino nella categoria catastale A.
Non hanno i requisiti per richiedere l’ agevolazione prima casa le abitazioni considerate di lusso e che rientrano nelle categoria, A1, A8 e A9. Sono esclusi anche gli immobili in categoria A10 (Uffici).
Per cui rientreranno nel’ agevolazione le categorie A2, A3, A4, A5, A6, A7 e A11.
Rientrano nel’ agevolazione anche alcuni immobili che fanno parte della categoria catastale C. Stiamo parlando delle pertinenze del’ abitazione per la quale si vogliono chiedere le agevolazioni.
Le pertinenze per le quali possiamo chiedere l’ agevolazione prima casa rientrano nelle categorie catastali C2, C6 e C7. (cantine, magazzini, autorimesse, tettoie ecc.)
Quindi in pratica le pertinenze elencate sopra possono rientrare nelle agevolazioni e possono far parte del’ abitazione a livello di agevolazione.
Un piccolo esempio per chiarire
Si supponga di avere un’ abitazione e un’ autorimessa pertinenziale. Possiamo chiedere ovviamente l’ agevolazione prima casa sia per l’ una che per l’ altra unità immobiliare.
Ma la pertinenzialità legherà l’ autorimessa al’ abitazione, per cui andremo a pagare le imposte fisse per un totale di 200 euro di imposta ipotecaria e 200 euro per l’ imposta catastale per un totale di 400 euro.
Ho specificato questo perchè alcuni a volte hanno il dubbio se si debbano pagare i 400 euro per ogni unità immobiliare. Invece no…nei 400 euro è compresa sia l’ abitazione per la quale si chiede l’ agevolazione e sia le pertinenze.
Naturalmente per ogni categoria catastale si può chiedere l’ agevolazione per una sola unità immobiliare. E’ il caso che prevede l’ esistenza di due autorimesse (categ. C/6).
In questo caso solo una potrà fruire del’ agevolazione. Ovviamente possiamo scegliere quella che ci conviene di più che sarà ovviamente quella che ha un valore catastale maggiore.
Le caratteristiche degli immobili per cui si chiede l’ agevolazione
Anche le abitazioni devono avere dei requisiti per richiedere l’ agevolazione prima casa. Diciamo subito che l’ abitazione non deve avere caratteristiche di lusso.
A tal proposito nel 2014 la normativa ha semplificato qualcosa. Prima del’ inizio di tale anno infatti nella richiesta di agevolazione prima casa era necessario dichiarare, relativamente agli immobili non di lusso, quanto scritto sotto:
“dichiaro che l’immobile prima descritto rientra tra le case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al decreto del ministro dei Lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale numero 218 del 27 agosto 1969”
Dal 2014 e sino a tutt’ oggi invece dichiaramo:
“dichiaro che l’immobile prima descritto rientra tra le case di abitazione non di lusso essendo accatastato in categoria diversa dalla A/1, A/8 ed A/9″
Prima in qualche modo dovevamo prestare più attenzione al decreto del 02 Agosto 1969. Per cui era necessario sapere cosa questo prevedeva nello specifico.
Oggi ci basta dichiarare che la casa per la quale chiediamo l’ agevolazione prima casa non rientra nelle categorie A1, A8 o A9. Naturalmente mi pare ovvio che in sede di accatastamento del’ immobile venga dichiarata la giusta categoria catastale.
Esempio di successione con richiesta di agevolazione prima casa
Andiamo a vedere come affrontare, in tema di agevolazione prima casa, una piccola successione dove ricadono due terreni agricoli e un’ abitazione per la quale uno dei due eredi vuole usufruire delle imposte agevolate.
1) unico beneficiario ed unico immobile
Questo è il caso più semplice. Per unico beneficiario si intende che tra gli eredi vi sia almeno uno che possa richiedere le agevolazioni (vedi i requisiti su citati 1-2-3).
Per unico immobile si intende che nell’ asse ereditario ci sia almeno un immobile che possa essere considerato prima casa.
Nell’ asse immobiliare potrebbero esserci anche più immobili che potrebbero possedere i requisiti di prima casa e terreni infatti. I terreni naturalmente non c’ entrano nulla nella dimostrazione.
Li inserisco giusto per fare un esempio più reale in quanto molto spesso sono presenti nelle dichiarazioni di successione.
Ipotizziamo di avere una dichiarazione di successione in cui il de cuius (Rossi Mario vedovo) lascia alle sue uniche due figlie una casa di abitazione e due terreni agricoli. Una delle due eredi ha i requisiti per richiedere l’ agevolazione prima casa, in quanto non ha altre abitazioni di proprietà.
ESEMPIO
- De cuius: Rossi Mario (vedovo)
- Eredi: Due figlie (Maria e Francesca) di cui una ha i requisiti per richiedere l’ agevolazione prima casa
- Attivo ereditario: Casa di abitazione e due terreni agricoli in Roma (tutto al 100% del de cuius)
- Erede che può godere del’ agevolazione prima casa: Francesca (non coniugata)
- Categoria catastale abitazione che cade in successione: A/2
- Rendita catastale abitazione: 1.000 euro
- Redditi dominicali dei terreni agricoli: 100 euro e 80
Questo è un caso molto semplice ma ci serve giusto per avere un’ idea del ragionamento che dobbiamo fare. Nella dichiarazione di successione ricade un’ abitazione e Francesca, una delle eredi vorrebbe poter risparmiare sulle imposte in autoliquidazione chiedendo l’ agevolazione prima casa.
Come facciamo per capire se Francesca ha i requisiti per richiedere l’ agevolazione prima casa? Prima di tutto dobbiamo vedere se Francesca soddisfa tutti i requisiti previsti dalla normativa.
Primo requisito: sopra, al punto 1, abbiamo detto che uno dei requisiti è quello di risiedere nel comune dove ricade l’ immobile oggetto di richiesta di agevolazione. Francesca essendo che risiede a Roma soddisfa pertanto il primo requisito.
Ricordo a tal propopsito che non è necessario avere la residenza nel’ abitazione della quale si chiede l’ agevolazione. la normativa richiede la residenza nel comune.
Secondo requisito: Il secondo requisito (vedi sopra punto n° 2) è quello della non titolarità esclusiva. In pratica colui che richiede l’ agevolazione prima casa non dovrà essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa sita nello stesso territorio del comune dove si trova l’ immobile oggetto di agevolazione.
Essendo che Francesca non è coniugata e non possiede altre abitazioni nel comune di Roma, anche il secondo requisito è soddisfatto.
Terzo requisito: Il terzo requisito (vedi sopra punto n° 3) è quello di non essere titolari neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà di altra abitazione acquistata anche dal coniuge in comunione legale usufruendo delle agevolazioni per l’ acquisto della prima casa.
A riguardo (ho specificato sopra) c’ è anche la possibilità di cedere eventualmente il fabbricato di sui si è già in possesso. Ne parlerò in un’ altro articolo più specifico.
Francesca non essendo coniugata e non avendo mai acquistato un’ abitazione non ha pertanto in nessun momento usufruito del’ agevolazione prima casa. Anche il terzo requisito è soddisfatto.
Un altro requisito, questa volta oggettivo, riguarda l’ abitazione la quale non dovrà essere di lusso e quindi non dovrà risultare in categoria A1, A8 o A9. Abbiamo visto che la nostra abitazione è in categoria catastale A/2 per cui siamo a cavallo.
Francesca può, pertanto, richiedere l’ agevolazione prima casa. Potrà pagare le imposte in forma fissa, ossia 200 euro per l’ imposta ipotecaria e 200 euro per la catastale.
Adesso però vi faccio anche vedere giusto qualche calcoletto che dobbiamo fare per inserire i corretti valori. Non è importante in questo caso il valore del’ abitazione che scaturirà (in altri può esserlo invece) perchè non paghiamo in percentuale sul valore però meglio vedere come fare.
I CALCOLI DA ESEGUIRE
CALCOLO DEI VALORI CATASTALI DA INSERIRE IN SUCCESSIONE
Possiamo tranquillamente ricavarci i valori da inserie in successione, sia per quanto riguarda l’ abitazione (prima casa) e sia per quanto riguarda i due terreni. Adesso vediamo come fare. Ricordatevi che i dati che inserirò di seguito per i calcoli li avevo scritti sopra e quindi dovete fare riferimento ad essi.
Calcolo valore abitazione
La formuletta per il calcolo del valore catastale del’ abitazione è la seguente:
Calcolo valore catastale abitazione = (R.C. x 5% + R.C.) x 110
In pratica dobbiamo rivalutare, sempre, la rendita catastale che troviamo sulle visure catastali del 5% e in seguito moltiplicarla nel caso di prima casa per il coefficiente 110.
Tradotto in base ai nostri dati: (1.000 x 5% + 1.000) x 110
Ridotto ai minimi termini sarebbe: 1.050 x 110 = 115.500 euro
Questo che abbiamo appena ricavato è il valore catastale da inserire in successione per l’ abitazione.
Se volete saperne di più sul calcolo dei valori catastali per i fabbricati fate click sul link sottostante. Nella pagina troverete tutti i coefficienti e i moltiplicatori relativi anche alle altre categorie catastali.
Calcolo dei valori catastali per fabbricati.
Calcolo valore terreni agricoli
La formula per il calcolo del valore catastale dei terreni è la seguente:
Calcolo valore catastale terreno agricolo = (R.D. x 25% + R.D.) x 90
Per i terreni agricoli dobbiamo utilizzare il reddito dominicale che troviamo sempre nella visura catastale, rivalutarlo del 25% e moltiplicarlo per il coefficiente attuale di 90. Ricordatevi che sto facendo sempre riferimento ai valori ipotizzati sopra.
Tradotto in base ai nostri dati: [(100 + 80)x25% + 180] x 90
Ridotto ai minimi termini sarebbe: 225 x 90 = 20.250 euro
Alla fine abbiamo un valore di 115.500 per l’ abitazione e un valore di 20.250 euro per i due terreni agricoli. Il totale del valore immobiliare sarà pertanto di 135.750.
Se volete saperne di più sul calcolo dei valori catastali per i terreni agricoli fate click sul link sottostante.
Calcolo dei valori catastali per terreni.
CALCOLO DELLE IMPOSTE IN AUTOLIQUIDAZIONE
Abbiamo trovato i valori da inserire nella dichiarazione di successione. Adesso vediamo come fare i calcoli delle imposte in autoliquidazione.
Per l’ abitazione per la quali si chiede l’ agevolazione prima casa pagheremo 200 euro per imposta ipotecaria e 200 euro per imposta catastale.
Avremo pertanto 400 euro per l’ abitazione
Vediamo adesso per i due terreni agricoli.
I terreni chiaramente non godono dell’ agevolazione e quindi scontano le imposte in percentuale e avremmo:
– imposta ipotecaria (2%) = 20.250 x 2% = 405,00 euro
– imposta catastale (1%) = 20.250 x 1% = 202,50 euro (arrotondiamo per eccesso a 203,00 euro)
Come imposte dunque pagheremo 200,00 + 200,00 + 405,00 + 203,00 = 1.008,00 euro
Si pagano sempre ed in ogni caso la tassa ipotecaria e l’ imposta di bollo come di seguito:
– Tassa ipotecaria 90 euro (per ogni conservatoria)…stiamo prevedendo la voltura automatica.
– Imposta di bollo 85 euro (per ogni formalità di trascrizione)
– Tributi speciali 30,99
In totale pagheremo quindi 1.008,00 + 90,00 + 85,00 + 30,99 = 1.213,99 euro da versare come imposte in autoliquidazione e quindi tramite addebito in conto corrente del dichiarante.
Se Francesca non avesse avuto i requisiti per richiedere l’ agevolazione prima casa quanto avrebbe versato di imposte?
Nel caso Francesca non possa richiedere l’ agevolazione prima casa sul’ abitazione che cade in successione ci saranno due differenze rispetto a quanto visto nel’ esempio sopra.
- Diversa modalità di calcolo del valore catastale del’ abitazione
- Imposte versate in percentuale sul valore e non in maniera fissa
Cambierà pertanto il valore da dichiarare perché il moltiplicatore da utilizzare non sarà più 110 ma 120 e quindi ci sarà un leggero aumento. Le imposte cambieranno anch’ esse e saranno maggiori.
Vediamo adesso come sarebbero cambiate le cose se Francesca non avesse potuto chiedere l’ agevolazione. Andiamo prima a vedere come sarebbe cambiato il valore del’ abitazione.
Calcolo valore abitazione
La formuletta per il calcolo del valore catastale del’ abitazione è la seguente:
Calcolo valore catastale abitazione = (R.C. x 5% + R.C.) x 120
Come vedete ho evidenziato il moltiplicatore che non sarà più 110 ma 120. Tutto il resto del concetto di calcolo non cambia.
Tradotto in base ai nostri dati: (1.000 x 5% + 1.000) x 120
Ridotto ai minimi termini sarebbe: 1.050 x 120 = 126.000 euro
Il valore, dunque passa da 115.500 a 126.000 euro con un aumento di 10.500 euro.
Il valore dei terreni agricoli ovviamente non avrà nessuna ripercussione e quindi rimarrà sempre a 20.250 euro. Il valore totale da dichiarare in successione sarà:
126.000 + 20.250 = 146.250 euro
Andiamo adesso a vedere come cambiano i valori delle imposte da versare in questo caso.
CALCOLO DELLE IMPOSTE IN AUTOLIQUIDAZIONE
Vediamo a quanto ammontano le imposte in autoliquidazione fra terreni e abitazione:
– imposta ipotecaria (2%) = 146.250 x 2% = 2.925,00 euro
– imposta catastale (1%) = 146.250 x 1% = 1.462,50 euro (arrotondiamo per eccesso a 1.463,00 euro)
Totale imposte in autoliquidazione per terreni e abitazione 2.925 + 1.462,50 = 4.388,00
Rispetto al primo esempio dove si chiedeva l’ agevolazione prima casa la differenza è notevole. Si passa da 1.008,00 euro a 4.388,00 e quindi una differenza di 3.380 euro.
In tutto, tra terreni e abitazione Francesca verserà 4.388,00 euro per imposta ipotecaria e catastale.
Fa la differenza pertanto conoscere bene tutto ciò che prevede l’ agevolazione prima casa e saperla applicare quando è necessario.
Andiamo avanti. La parte più importante l’ abbiamo vista, ma giusto per completare l’ esempio andiamo a sommare le altre piccole imposte.
– Tassa ipotecaria 90 euro (per ogni conservatoria)…stiamo prevedendo la voltura automatica.
– Imposta di bollo 85 euro (per ogni formalità di trascrizione)
– Tributi speciali 30,99
In totale pagheremo quindi 4.388,00 + 90,00 + 85,00 + 30,99 = 4.593,99 euro da versare come imposte in autoliquidazione e quindi tramite addebito in conto corrente del dichiarante.
Abbiamo visto da questi due semplici esempi come può essere vantaggiosa a volte la richiesta del’ agevolazione prima casa.
Pertanto il mio consiglio è sempre quello di fare molta attenzione e se non siete sicuri informatevi al’ agenzia delle entrate, anche se mi è capitato spesso che mi abbiano dato informazioni sbagliate…verificate sempre.
POSSONO ESSERCI ANCHE ALTRI CASI
Naturalmente potrebbero verificarsi diversi casi come:
1 – un unico beneficiario e più immobili
2 – più beneficiari e più immobili.
Nel primo caso le imposte fisse agevolate valgono solamente per un immobile;
Tutti gli altri immobili scontano le imposte in base alle percentuali del 2% e 1% come dimostrato nell’ esempio su citato.
Nel secondo caso l’agevolazione può essere accordata per tanti immobili caduti in successione quanti sono i beneficiari in possesso dei requisiti, purché si costituisca – per mezzo della dichiarazione – una diretta relazione tra il bene ed il soggetto beneficiario dell’agevolazione, che in parole povere significa che ognuno dovrà fare la propria richiesta e specificare per quale bene la sta facendo.
Con la risoluzione n° 112 del 27 dicembre 2012, l’ agenzia delle entrate ha chiarito un punto importante per quanto riguarda la decadenza dell’ agevolazione prima casa.
Fondamentalmente l’ agenzia delle entrate ha chiarito che chi rivende il fabbricato per il quale si è goduti dell’ agevolazione prima casa, prima dei cinque anni stabiliti, e dichiara di voler rinunciare all’ agevolazione non è soggetto a sanzione.
Facciamo un piccolo esempio come al solito.
Supponiamo che io erede di una casa chieda l’ agevolazione. La norma ci dice che per usufruire del’ agevolazione non si possa vendere la casa prima dei 5 anni, oppure venga riacquistata un’ altra prima casa entro il termine di 12 mesi.
La normativa prevedeva che in caso di vendita dell’ immobile, senza nuovo riacquisto entro i 12 mesi avrei dovuto restituire la cifra relativa alle imposte non pagate, con sanzione del 30% sulle imposte stesse più interessi.
Con la risoluzione n° 112 del 27 dicembre 2012, questo non esiste più.
In poche parole Il soggetto che ha usufruito dell’ agevolazione e intende vendere o ha venduto il fabbricato prima dei 5 anni deve comunicare all’ agenzia delle entrate, entro 12 mesi dalla data della vendita, che il fabbricato appunto è stato venduto.
Naturalmente non si pagano le sanzioni ma sarà necessario pagare le imposte non pagate in precedenza.
L’ agevolazione prima casa può essere richiesta più volte per la stessa abitazione
Faccio anche presente che un’ erede può richiedere più volte l’ agevolazione prima casa nel caso che lo stesso erediti in periodi diversi quote della stessa abitazione.
Esempio: Figlio che eredita 1/2 della sua prima casa dal padre. L’ altro mezzo viene ereditato dalla madre. In questo caso richiede la prima agevolazione.
Quando morirà la madre ed il figlio erediterà l’ altra metà potrà chiedere nuovamente l’ agevolazione prima casa. Più sotto vi lascio una circolare dell’ agezia delle entrate del 2001 che da ragguagli in merito.
circolare agenzia delle entrate del 7 maggio 2001.
L’ agevolazione può essere richiesta per un soggetto già deceduto
L’ agevolazione prima casa può essere richiesta anche per un soggetto che è gia deceduto. L’ importante è che il soggetto fosse in vita al momento dell’ apertura della successione e che in quel momento potesse godere delle agevolazioni.
Non ho la normativa sottomano in questo momento, ad ogni modo quanto scritto mi è stato confermato dall’ agenzia delle entrate. Per cui se vi ritrovate in un caso simile chiedete delucidazioni in merito all’ agenzia delle entrate.
Ho avuto notizia in questi giorni che l’ agenzia dell entrate stia contestando le richieste per quelle successioni presentate oltre il periodo di dodici dalla data di morte. Per cui eventualmente chiedete informazioni presso l’ agenzia delle entrate.
Altre casistiche per i requisiti per richiedere l’ agevolazione prima casa
Esistono diverse casistiche in merito all’ agevolazione prima casa in caso di successione.
Il mio consiglio naturalmente è sempre quello di informarsi bene presso l’ agenzia delle entrate o chiedere ad un professionista esperto in materia di successioni, questo perchè uno sbaglio nel richiedere l’ agevolazione prima casa può comportare delle sanzioni abbastanza pesanti.
Per cui richiedete l’ agevolazione solamente se siete certi di poterne usufruire, in quanto in caso contrario potreste non solo restituire l’ agevoazione, ma anche pagare delle sanzioni che sono abbastanza pesanti.
Decadenza del’ agevolazione prima casa
Più sopra abbiamo visto quando si può aver diritto a richiedere l’ agevolazione prima casa, però dobbiamo stare attenti a rispettare le varie prescrizioni dettate dalla normativa. E’ possibile infatti perdere le agevolazioni in alcuni casi. Ne vediamo alcuni più sotto:
a) dichiarazione mendace dei requisiti oggettivi e soggettivi
In caso di false dichiarazioni si avrà la decadenza del beneficio delle agevolazioni, nonchè verrà richiesto il pagamento delle imposte non pagate più sanzioni. La decadenza dell’ agevolazione colpirà sia il soggetto dichiarante sia gli altri eventuali eredi che indirettamente ne hanno beneficiato, per cui verrà richiesto a tutti il pagamento delle imposte non pagate. Le sanzioni però saranno a carico del solo dichiarante, in quanto sarà stata sua la dichiarazione non veritiera.
Pertanto in questo caso le responsabilità maggiori in caso di falsa dichiarazione saranno atribuite a colui che ha richiesto l’ agevolazione. Vi ricordo che le dichiarazioni mendaci in questo caso sono punite anche dal punto di vista penale.
Dunque ricapitolando, in questo caso l’ agenzia delle entrate chiederà il pagamento delle imposte non pagate a tutti gli eredi che ne hanno beneficiato. Le sanzioni, previste in questo caso, saranno in capo a colui che ha richiesto e firmato la richiesta di agevolazione.
b) Non trasferimento della residenza nel comune in cui è situato l’immobile entro i diciotto mesi:
Anche in questo caso si decade dall’ agevolazione prima casa. A differenza del primo caso però le sanzioni e il recupero dell’ imposta saranno totalmente a carico di chi h richiesto l’ agevolazione. Dunque gli altri eventuali eredi non avranno responsabilità.
Naturalmente ci sono anche delle eccezioni. Una di queste è quella “per causa di forza maggiore”. Può capitare infatti che per cause non dipendenti dalla volonta di chi ha richiesto l’ agevolazione prima casa, non ci si possa comunque trasferire nel comune la residenza.
Per approfondimenti vedere le due sentenze n° 13177 e 18770 del 2014, nonchè l’ ordinanza 19247 sempre del 2014, con le quali la corte di cassazione ha espresso i suoi pareri.
Vedere anche l’ ultima recentissima sentenza della Cassazione Civile, sez. tributaria, sentenza 19/01/2016 n° 864. Il caso specifico di questa ultima sentenza riguarda un contribuente, il quale aveva richiesto l’ agevolazione prima casa, per poi avviare dei lavori di ristrutturazione.
Gli stessi lavori non terminati in tempo utile dei 18 mesi, impedivano al contriuente che aveva richiesto l’ agevolazione di trasferirsi nel comune in cui era situata la casa.
Sostanzialmente la pronuncia della cassazione rimanda nuovamente la palla alla commissione tributaria per una decisione conforme al principio che il mancato trasferimento entro i 18 mesi deve essere causato da un fatto imprevedibile e non da un semplice fatto ostativo al trasferimento.
c) Rivendita dell’immobile entro cinque anni e non riacquisto entro l’anno di altro immobile da adibire ad abitazione principale:
comporta la decadenza per intero del beneficio, con il recupero dell’imposta e delle sanzioni in capo al solo dichiarante. Se, invece la rivendita dell’immobile entro cinque anni è posta in essere da parte di un coerede non dichiarante, questa non comporta alcuna decadenza dal beneficio, nemmeno in capo al soggetto che ha ceduto l’immobile, in quanto non è possibile perdere un requisito che di fatto non era stato dal soggetto richiesto.
Bene…siamo giunti alla fine di questo articolo che spero sia stato di vostro interesse.
Se avete ancora qualche dubbio o perplessità lasciatemi un vostro commento sotto. Vi risponderò nel più breve tempo possibile e compatibilmente con i miei impegni di lavoro.
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Vi lascio anche uno schema di richiesta agevolazione prima casa che si rifà al’ esempio che abbiamo visto e alcuni link utili sempre inerenti l’ agevolazione prima casa.
- Schema richiesta agevolazione prima casa
- Risoluzione n° 112 del 27/12/2012 – Se cediamo l’ abitazione prima dei 5 anni
- Circolare Agenzia delle entrate del 07 maggio 2001 – Più immobili e più beneficiari
- Circolare del 12 agosto 2005 n° 38 –
- Risoluzione del’ Agenzia delle entrate n° 33 del 15/03/2011 – Decadenza agevolazione prima casa
- Parere Agenzia Entrate per poter usufruire nuovamente del’ agevolazione prima casa
Le applicazioni utili per la dichiarazione di successione
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CHI E’ PINO CADDEO
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Buongiorno Pino, grazie al suo tutoraggio sto predisponendo in autonomia la dichiarazione di successione. Ho un quesito da porle:
la prima casa è in comproprietà al 50%. Mio suocero da testamento lascia il suo 50% alla figlia, alla quale non spetta l’agevolazione prima casa, ma al coniuge superstite (moglie del de cuius) spetta tale agevolazione, quindi il calcolo per il pagamento delle imposte lo imposto al 50% del valore dell’immobile, è corretto? La ringrazio davvero. Monica
Salve Monica. Se il de cuius possedeva il 50%, anche il valore del fabbricato, da inserire in successione, sarà rapportato a questa quota e quindi 1/2 del valore intero.
Nel portale successioni web, le opzioni “prima casa” sono solo inerenti le agevolazioni per il coniuge, non per i figli. È un problema dell’interfaccia web? Come faccio ad indicare mio fratello, che ha residenza nel comune ed ha i requisiti? Se non lo indico corretto, il calcolo delle tasse viene fatto in automatico senza considerare “prima casa” ed è chiaramente molto più alto.
Salve Alessandro. Non utilizzo la modalità precompilata del’ agenzia delle entrate per la compilazione della dichiarazione e non so esattamente in quale pagina ti trovi. Sicuramente però l’ agevolazione può essere chiesta anche dai figli e in genere da chi ne ha i requisiti. Dovresti verificare meglio…sicuramente c’ è la possibilità per tuo fratello di chiedere l’ agevolazione se ha i requisiti.
Gentile Sig. Caddeo, ma per ottenere beneficio prima casa in fase successoria , è indicato un temine entro quale presentare la successione? es de cuius deceduto nel 2017 si presenta la successione nel 2022 (si può ottenere beneficio?)
Per il momento non mi risulta ci sia un termine che imponga per forza di cose che la richiesta di agevolazione prima casa debba essere fatta entro l’ anno, anche se, qualche agenzia delle entrate pare abbia sollevato il problema ultimamente. Per esperienza posso dire di aver presentato delle dichiarazioni fuori termine, richiedendo anche l’ agevolazione prima casa e di non aver avuto contestazioni da parte del’ agenzia delle entrate.